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酒店业行业研究报告2006年7月20日初稿2006年8月21日第6次讨论稿 北京此报告仅供客户内部使用。未经远卓管理顾问公司书面许可，其他机构不得擅自传阅、引用或复制。C行业结构企业行为绩效水平SP酒店行业主要发现综述外部影响因素酒店业作为旅游业的一个子行业，直接受旅游业发展的影响 宏观影响因素主要是经济因素如GDP增长速度、人均GDP、居民收入水平以及政策政策上的支持地方政府对新建酒店项目的管制也会一定程度影响酒店行业，如99年上海对新建酒店项目停止审批，直到2004年才解冻酒店需求与GDP增长之间存在很强的相关性近年来我国入境游和国内游保持8-9%的年均增长率，且商务客源有增多趋势；旅游业快速发展和长期看好将带动酒店需求上升改革开放以来我国酒店业发展迅速，自92年以来星级酒店数量保持了21.7%的年复合增长率，由于阶段性供给过剩导致行业出现周期性波动2000年来开始景气回升，新一波酒店投资热兴起，五星级和经济型是两个热点，众多资本介入酒店行业，局部地区的五星级酒店还可能会存在投资过热的潜在风险酒店业最大的风险是供需结构失衡导致的周期性波动风险，不过中心城市优越地段的高端酒店物业抗风险性强从结构上看：供应上结构上经济型酒店比例偏少布局呈现很强区域性，高星级酒店集中于经济中心城市；目前五星级酒店投资呈现由一线城市向二线次中心城市延伸的趋势十一五规划我国旅游仍将保持年均8%的增长速度，据此推测未来5年酒店市场也将保持或略高于这一速度目前我国酒店集团化率约为16%，从持有来看，集中度更低历史上我国酒店以政府、事业单位、大型国企自建居多，目前国有/集体资本在现有酒店中仍占50%以上因目前我国酒店业正处于景气上升周期，吸引了众多业外资本进入，投资主体趋于多元化酒店高端市场外资品牌占绝对主导；经济型酒店目前以内资为主，但外资正计划大举扩张酒店管理公司倾向于采用轻资产低成本方式，在全国一线城市和二线潜力城市跑马圈地房地产商是重要参与者，并倾向于选择性地持有一些酒店物业：获取长期稳定回报；作为项目配套；获取地产增值；但在经营上倾向于选择专业酒店管理公司区位和品牌是酒店业的两个最关键的成功要素五星级酒店和经济型酒店是行业的两个重要盈利点酒店的投资回报与资金结构和土地成本有很大关系酒店开发环节获利性较高，回报率一般在15%以上一般高星级酒店的投资回报率为5-6%，投资回收期为15-20年酒店经营管理业务的获利性很高；目前数量不足20%的国际酒店集团赚取了中国酒店行业80%的利润持有优越地段高端酒店能带来较大的地产增值（年增值10-15%；稀缺地段的高端酒店甚至更高）外部环境分析方法论外部环境分析结构背景说明市场空间竞争格局获利空间产业链及行业全景图产品结构、分类及特点说明外部影响因素说明行业的发展历史行业的市场规模行业的发展特点行业未来的发展趋势，增长速度行业的市场集中度行业主要参与者的业务模式行业的KSF总结行业获利空间现状行业获利空间未来趋势主要资料来源清单资料名称资料来源时间备注2006中国酒店业分析及投资咨询报告深圳万瑞信息咨询公司2005付费报告商业新闻、资讯中国资讯行2004-2006付费数据库中国酒店业概览及展望浩华管理顾问公司2004酒店旅游业2004酒店行业研究报告N/国宾馆酒店行业研究报告共好集团2003跨国酒店集团竞争情报价值中国网2005券商分析报告申银万国、CICC、长江、广发、海通、华夏、国泰君安等2005-2006中国旅游统计年鉴国家旅游局2005年鉴北京统计年鉴北京市统计局2003-2005分析背景说明（酒店行业）业务现状目前华融系统内（含金融街控股）已经持有或在建酒店达6家，其中：顺城、马克孛罗为华融持有，已正式营业；其余4家五星级均由金融街负责投资，预计2006年～2007年陆续建设完成投入使用除3星级顺城饭店由公司自营管理外，其余酒店全部委托国际专业酒店管理公司进行管理6家酒店，特别是处于建设期的4家五星级酒店占用了华融、金融街控股的大量资金，从目前投资可行性分析看，如单纯持有，预计投资回收期普遍在15年～20年左右，甚至更长时间三星四星五星京内顺城饭点马克孛罗丽兹·卡尔顿威思汀京外圣· 瑞吉斯（天津）喜来登（惠州）本章目标目前公司酒店数量较多，并且已经占用了大量资金。从外部分析角度如何看待中国酒店行业战略性机遇与挑战？酒店开发、持有是否应成为华融未来的战略性业务分析背景说明（酒店行业）全面审视全国，包括北京酒店行业的市场、竞争环境研究酒店行业的主要参与者及各自的业务模式作为借鉴分析方法中国酒店行业发展历程及不同阶段特点行业整体结构及行业发展的关键驱动因素，总体市场规模、变化趋势行业整体的竞争格局，包括市场集中度、行业关键成功要素的总结行业内一些标杆企业战略举措进行总结分析，发现其业务调