业委会相关法律法规、如何正确认识.pdf

业主委员会 第一节相关法律法规、业委会与管理处的关系 1.定义 业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向 社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组 织。 一般情况下，业主委员会有两种产生方式： （一）由业主或业主大会会议选举产生，依照《物权法》、《物业管理条 例》，以及各地的相关办法依照程序产生； （二）对于较大小区，业主先按照楼选举各自楼委会，然后每个楼委会推 选代表，集中而成业委会；这样方式形成的业委会，主要负责楼间共有的管 理；而楼委会，负责楼内共有的管理。 2.任职资格 业主委员会由业主大会会议选举产生，由 5 至 11 人单数组成。业主委员会 委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件： （一）具有完全民事行为能力； （二）遵守国家有关法律、法规； （三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务； （四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁； （五）具有一定的组织能力； （六）具备必要的工作时间。 业主委员会委员必须符合下列条件： （一）是本物业管理区域内业主； 1 / 8 （二）能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员 会章程；（三）有一定组织能力和必要工作时间，能够较好履行业主委员会成 员职责；（四）品行端正无劣迹； （五）热心公益事业。 3.职责 《物业管理条例》规定 : 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企 业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 . 《业主大会议事规则》的规定 : 比如原上海市房屋土地资源管理局颁布的《业主大会议事规则》（示范文 本）【沪房地资物 [2008]389 号】规定： 业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责： （一）拟订选聘物业服务企业的方案； （二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决 定；（三）拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案，报业主大会决定； （四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 的方案，报业主大会决定； 2 / 8 （五）拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方 案，报业主大会决定；（六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会 决定； （七）拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主大会决定； （八）对违反管理规约的行为进行处理； 《业主委员会工作规则》的规定 : 业主大会可以制订《业主委员会章程》或者《业主委员会工作规则》对业 主委员会的职责作出更具体的规定，比如成都市房产管理局颁布的《业主委员 会工作规则》（示范文本）【成房发 [2007]87 号】规定： 业主委员会履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）根据业主的意见、建议和要求，拟订选聘物业服务企业或者其他管 理人的方案、选聘实施人以及解聘物业服务企业或者其他管理人的议案，提交 业主大会会议决定；（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业 服务合同； （四）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内公共秩序和环境卫 生的维护等方面的规章制度的方案，提交业主大会会议决定； （五）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内物业共有部分的使 用、收益方案，提交业主大会会议决定； （六）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑物及其附属设施维修资金 使用、续筹方案，提交业主大会会议决定