项目操盘全局-房地产-2021.pdf

项目操盘全局 一、项目总问题：某项目在前期强排方案设计时，为做满容积率指标，造成建筑 布置、朝向设计不合理，影响建筑天际线，规划方案多次修改，审批时间延长，影响 项目进度。 项目总在项目投资决策环节有 “六看”：一看项目及产品定位，二看强排方案， 三看目标成本，四看运营计划，五看经济测算，六看敏感性分析。 经营测算最终是为了得到投资决策指标数值，因此经营测算的整体逻辑是依据投 资决策指标的计算分解来搭建的，而非依据某个单一指标 （比如容积率）来定。 通过规划指标和基本参数设置，对溢价 （针对收并购项目）、成本 （含费用）、 税费、收入进行测算，进而完成利润表和现金流量表的自动测算，最终得出项目投资 决策指标结果。 借助敏感性分析，能帮助企业和项目总进行弹性决策，提升决策效率，避免反复 修改影响项目进度。 二、项目总问题：某招拍挂项目在前期土地信息收集时，未明确知悉该地块存在 国防光缆、高压线，土地获取后为防止施工受阻，需对管线采取迁移等措施，导致项 从而对项目情况进行全方位的了解和记录，避免重大信息盲点和临时应对，导致 项目进度滞后和成本增加。 三、项目总问题：项目分期不合理，资金投入大，回正晚；首期产品在经营方向 上不清晰，产品去化慢，影响现金流回正；或者可以溢价的地块首开定价低，利润折 损。 项目总要基于经营需要来确定分期策略和首开楼栋。以项目分期为例，不同经营 定位的项目因经营关注点的差异，项目分期策略有所不同。 基于项目分期开发的核心经营逻辑，从周转视角来看，项目分期的合理规模在于 首期或前两期货值能够覆盖现金流回正前的资金投入。 四、项目总问题：某项目总平报批方案与园林实施方案偏差大，影响后续规划验 收，需要调规，影响项目进度，并存在交楼时业主不满或投诉的风险。 项目总在项目报建策划环节的关注点主要涵盖下图所示的内容。 其中，项目总的关键管控要点主要包括五个方面，即明确基础信息、明确报建流 程、确定报建计划及与设计充分交圈、明确报建策略和政府关系维护。避免后续偏差 影响验收、引发投诉。 五、项目总问题：某项目未及时确定施工单位，工作条件齐备，但由于招采未落 实，现场等施工单位进场施工，影响工程进度，招采计划的执行不到位，供应商招标 困难。 项目总要推动项目采购人员建立项目采购策划表，明确采购对象、责任主体、流 程节点、开展方式及时间周期。 项目采购策划表要涵盖采购职能需明确的采购主体 （集团、城市、项目）、采购 形式 （战略采购、集中采购、分散采购）、采购方式 （招标、议标、直接委托）、招 标计价方式 （清单计价、模拟工程量清单计价、定额计价）、招标不同阶段的时间 （ 发标、回标、开标、评标、定标等），同时还需包括采购上下游工作的责任主体和节 点时间，即要明确设计出图的责任人、完成时间，招标技术要求提供的责任人、完成 时间，工程量清单的编制责任人、完成时间。 项目总要通过采购计划推动采购上下游工作安排，由被动管理转变为主动管理。 六、项目总问题：某项目基础施工图设计反复调整，影响施工进度，导致成本浪 费；山地项目岩石为笋岩，土层厚度浅，地基处理未制定差异化方案，地基处理形式 没有根据项目特点选择合理方案，雨季施工，处理效果不佳。 项目总在施工图设计环节的关键管控要点有施工图联合评审和管理闭环两个 “必 须”。 一是施工图联合评审。项目总参与施工图评审，应从跨专业、全项目综合性经营 视角去审视、研判施工图改善挖潜的空间，具体可从利于施工管理及实现运营计划、 降本增效、提升工程质量、提升客户满意度等角度提出意见，重点关注五点： 第一，示范区与地库的关系、首开区与地库的关系，明确影响经营的重大事项有 无改善的空间； 第二，企业技术标准落实情况，以及客服结合客户敏感点和过往客诉案例提出的 施工图优化建议； 第三，施工图与成本控制要求的匹配性，比如成本测算书、限额设计指标、产品 配置标准等； 第四，施工图与政府要求的匹配性，比如报批通过的规划文件、国家和地方的各 专业规范、文件编制深度规定等； 第五，施工图与施工图设计任务书、方案设计的匹配性。 二是管理闭环两个 “必须”。项目总必须把控施工图管理闭环： 第一，把控任何工程施工开工都必须经过施工图纸联合审查； 第二，联合审图结果必须落实到责任人，比如项目部负责反馈施工过程中可能