项目后评估-房地产-2021.pdf

项目后评估 房地产企业项目后评估是在项目的开发、销售工作基本结束后，对项目实 施全过程进行回顾、分析，从而总结项目开发的经验、教训的过程。 对于一个追求不断进步的组织来说，复盘是必不可少的，项目后评估到底 该怎么做？ 一、项目后评估综述 项目后评估亦如围棋高手的复盘，客观、全面地评价项目开发情况；总结 经验、教训，实现持续改进 项目后评估工作的核心内容包括两方面： 一是对比分析： 对企业批复文件与最终实施情况的对比分析，如 “项目可行性研究报 告”、 “项目定位报告”、 “项目规划设计方案”、 “全过程成本管理指标” 等 二是经验积累： 对项目开发过程中突出的经验与教训的提炼总结 不论是分析还是积累，为了达到效果，需要秉承客观、全面的原则，一定 要记住，项目后评估是为了提升管理能力，而不是为了应付工资 项目后评估的内容应包含以下几方面： 投资方面 项目建议书、可行性研究报告以及投资买地过程中地相关决策文件； 营销方面 项目市场定位报告、项目营销策划报告、项目营销进度和价格专题报告、 项目营销阶段总结报告以及相关营销过程决策文件等； 项目发展各阶段成本控制目标、各版本项目发展成本预测明细表、各阶段 项目发展成本分析报告及有关成本管理工作文件等；项目合约分判策划报告、 项目合约分判工作阶段总结 工程方面 项目施工策划方案、项目施工管理阶段总结、、项目竣工验收报告等有关 项目施工过程文件等。 二、项目后评估报告内容 1、项目基本概况 概括描述本项目的基本情况，具体内容可参照定初步方案或扩初方案，相 关数据以最终实际完成情况为准。 本项目规划指标变化情况 （主要经济技术），包括物业类型、占地面积、 容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等。 2、项目后评估综述 2.1 综合评估结论 从投资、定位、规划设计、计划达成、成本、资金、施工管理、招标采购 等各个方面对项目的实施情况进行对比，找出差异情况 综合评价结论部分最重要的是对重要的经营指标达成的对比分析 2.2 对未来房地产项目和开发的建议 在提炼本项目经验、教训的基础上，浓缩出对未来项目开发的建议，此建 议应与项目发展过程中的经验、教训相对应。 2.3 发展模式的优劣势分析总结 项目的整体组织、开发和运作等方面所特有的模式优劣势分析及总结。 3、项目全过程总结与评价 这一部分内容是对项目实施过程中各个业务板块执行情况的总结与评价 3.1 本项目投资管理评估 （1）宏观经济和房地产市场发展变化分析 通过对本项目可行性研究和项目销售阶段的当地宏观经济、社会发展、房 地产市场主要指标变化情况和发展趋势的比较分析，总结和评价当地宏观市场 环境变化对项目发展的影响。 （2）土地协议执行情况 检讨土地协议执行情况，检讨协议双方的合作方式、土地费用及支付进 度、方式等方面的内容。 重点评估以下内容： （2.1）双方的合作方式的优劣； （2.2）如果涉及到拆迁，分析拆迁进度和拆迁费用的变化情况； （2.3）土地费用及支付进度的变化情况； （2.4）交地进度的变化情况； （2.5）如涉及到物业返还和收购项目公司等，应分析相应的执行情况； （2.6）土地合同约定的应该由我司享受的优惠条件落实情况。对以上重要 合同内容的变化情况应分析原因，并总结经验教训。 本项目主要规划指标变化情况 （包括物业类型、占地面积、容积率、建筑 面积、公建面积、车位数量等）； （3）项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响 本项目主要规划指标变化情况 （包括物业类型、占地面积、容积率、建筑 面积、公建面积、车位数量等）；重点分析可售面积增减带来的收益变化和总 建筑面积增减带来的成本的变化。 （4）以财务指标为主要依据的项目综合评价 由于项目发展期间开发成本、进度和销售价格的变动，原来投资测算的各 种财务指标会发生相应调整，通过对比分析各种财务指标的变化情况，总结本 项目投资为公司带来的经济效益。所参考的财务指标主要有：项