X年8月10日汉川市G(XXXX)038号地块产品策划及营销推.pptxVIP

汉川市G（2010）038号地块 ;序 言;未来土地供应大，我们项目入市的 的时候，市场供需会不会发生变化？ 福星城采取着平价的策略来掌控着 汉川市场的价格，我们怎么做才能够 打破价格的垄断？ 近年来汉川房地产迅速发展，市场 刚性需求有没有过度释放，未来项目 入市后会不会出现成交乏力？ ——王总语录;第一部分：项目面临的问题和机会;国家坚持政策调控从紧不动摇，未来市场仍将维持惯性， 房价上升动力将减弱。;中心城区未来将面临集中放量，稀缺资源的价值未来将可 能被稀释，竞争项目土地成本较低，构成本案竞争威胁。;从竞争周期来看，2011年起区域内将面临着更为严峻的 竞争。;福星城的品牌优势，平价策略掌控区域市场价格，成为 抑制项目价格突破的瓶颈。;;汉川房价基数较低，近年增幅显著，未来上涨空间较大。;土地成本的提升，城市化新区开发及功能升级的前提下， 未来一年来房价标杆楼盘售价或将破3000元/平米。;汉川市场需求旺盛，隐形购买能力较强，刚性需求与改 善性需求成为市场主力。;;项目面临的属性界定;冲击市场价格天花板，实现项目价格突破。;从客户价值出发，依托外部资源和自身产品，打造项目的核心竞争力——服务和生活方式;第一部分：项目面临的问题和机会;;核心问题思考;受开发成本的制约以及市场经济支撑力的不确定，项目不具备打造豪宅KPI;把握市场节奏与客户价值，打造国际化服务形态与生活品质的产品，建立豪宅的形象气质?;关键举措的提出;突破体系;第一部分：项目面临的问题和机会;规划构思;一切从客户需求出发……;1、客群定位;主要在售楼盘客户圈层情况分析;;杨警官;胡老板;;——在这个正在转型的城市里，交通的便捷和网络快速发展正在改变人们的生活方式，现代的快速发展更替着城市人群的阶层的划分，快节奏的工作压力让每个人身心疲惫，他们渴望一个能释放自我压力的空间、一个标志着自我转型的载体——一个物业，一个标签，最好是一尊具有标签意义的物业。;目标客群定位;本案 产品;家庭类型;城市精英阶层;2、规划构思;规划理念;规划目的;规划原则;规划结构建议;规划结构??议;项目功能分区;项目分期建议;建筑规划方向;商业发展方向;商业发展方向;建筑规划方向;3、产品设计; 1，中大型是主流 舒适两方为辅，精品三房、宽敞四房将是主力； 2，注重产品的功能性和使用性 其中小三房产品注重功能性和实用率，实用率在八成左右，标准三方和舒适四方注重功能 3，融入大量人性化与高附加值设计细节 入户花园、超大阳台、阳台花槽、落地大飘窗、隐性空调位和等设计， 让产品更加丰满。;三房二厅二卫（135M2);改善了不规则平面对户型的影响； 为户内外提供过渡空间，也适合会客、小憩、绿化等多功能使用； 可作为临时换鞋、放杂物的地方， 使用功能也很强。;1、步入式花园 2、预留弹性空间，可做 家庭厅、书房、卧室等 3、凸窗，可增加采光面、 赠送面积;转角观景阳台;汉川主要楼盘户型面积配比——三房/四房主导，大中户型为主;汉川主要楼盘各面积段房源成交分析——110-130平米房源去化较快，颇受市场青睐;汉川各类户型主流供应面积段;房型;建筑立面风格建议;豪宅需要被所有人一眼就看出，豪宅需要让人心生敬畏，并因此而仰视！;立面——ARTDECO，低调的奢华风格，打造家族的徽章，提升设计的品味与尊贵感;4、景观打造;景观园林打造原则;园林——欧式皇家园林风格;中心景观设计建议;;休息纳凉区;小品的设计，体现其参与性以及人文性;景观无水则失其灵性，水多则难于管理，组团景观可考虑小水系设置，盘活景观； 寻求组团内景观均好性，提升高档住宅区的整体价值； 利用坡地的特性，景观营造形成层次感，丰富视觉感受。;爱晚家园 ——父母修身养性的场所，晨练、散步、 下棋、跳舞，是父母的第二个休憩家园 亲亲芳庭 ——小朋友的嬉戏天地，寓教于乐的绿 色庭园，体验认知的动植物课堂 ;主要做高层产品的架空层，本项目高层建筑底层建议营建4～6米的架空层，将景观引入视线，实现社区景观与建筑的融合渗透； 标杆区域的架空层可考虑与小水系相结合。;利用相邻及穿过项目的道路，统一规划和界定区域。 让这几段路成为城市风景线。 使消费者感受进入完全不同的区域，建立强势区域形象 体现社区独有的特色优势。 可以通过以下元素： 设置地标建筑物及核心广场 围墙和导示系统 室外家私 雕塑、小品、路灯、路牌 植被 铺地、抬高区域地坪;建成后，作为社区内部的指示系统，体现人性化； 在主入口、中心广场等交通节点处设置通向各个功能区的指示性路牌，标明地点、行进方向、距离等； 统一视觉符号的反复运用塑造统一的社区形象。;5、服务提升;增加少