房地产开发企业成本管控的探索.doc

龙源期刊网 房地产开发企业成本管控的探索作者：安峻武来源：《中国集体经济》2019年第32期 ???????? 摘要：20世纪90年代至今，房地产开发历经了近三十年的发展，建筑风格从无论高层还是多层、不管塔楼还是板楼，都是千篇一律的建筑形态。到如今以人性化设计理念为主的各式生态家园，房地产业从当初“摸着石头过河”的阶段已经快速发展到今天的产业竞争时代，这个行业的风险和利润如同坐过山车一样，跌宕起伏。为了遏制房地产业泡沫继续增大，政府出台了一系列房地产业法规、规章和细则，房地产业开发发展过程中的一些具体业务程序、运作规则也在不断建立、健全，房地产业正逐步走向程序化、规范化和法制化。继2016年中央经济工作会议战略性地以“房子是用来住的，不是用来炒的”重新定位了中国房地产市场后，房地产业的暴力泡沫正逐渐消退，竞争的核心开始回归到产品。和产品有关的成本管控的工作就愈发重要，“降本增效”成为各大地产人的专项研究新课题。文章在分析房地产企业成本管控特点的基础上，阐述了房地产开发企业成本管控的重要性，探讨了房地产开发企业成本管控的现状及存在的问题，并针对性的提出了加强房地产开发企业成本管控的对策措施，为房地产开发企业快速健康发展提供支持。 ???????? 关键词：房地产企业;成本管控;改进措施 ???????? 一、引言 ???????? 房地产开发，是一个周期长、投资大、风险高的复杂建筑物实施过程，横跨生产、流通、消费三大领域，是通过对各种资源的调度、整合利用，以实现预期的建筑目标和经济效益目标的生产活动。近十年来，在政府频繁的政策调控和价格管制背景下，地产行业的暴力泡沫正逐渐消退，行业规范化日趋成熟。2015年11月，习近平总书记提出供给侧结构性改革，号召各行各业要做精做细，扩大有效和中高端的供给，2016年下半年开始，一些开发商被淘汰出局，一些开发商在艰难运作，越来越多的房企因为无法获得有效的利润回报而逐渐退出房地产行业。部分房企转换经营思路，不再困囿于商开、住开的单一投资开发，而是着眼于向周边产业开拓延伸，譬如开发旅游文化产业、夕阳红养老产业等，尝试多元化板块布局，创新地产运作模式，新理念、新策划、新项目无一不在于追求获取更高的利润，实现企业的发展壮大。但无论哪一种投资方式开发，在利润空间逐渐缩小、渐趋透明的现状中，房地产开发企业必须通过构建自身核心竞争力才能保证竞争优势，而良好的核心竞争力除了产品畅销，成本的内部管控极为重要，如何降本增效，如何向管理要效益，如何在内部实行精细化管理就迫切成为房企管理者们需要深度思考的重要课题。 ???????? 二、房地产企业成本管控的特点 ???????? 成本管控的目标是以经济合理性的最恰当成本来提升产品竞争力，形成行业成本优势，为客户提供最大价值。从房地产开发行业的会计科目设置可以看出，房地产企业的成本主要包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费及管理费用、销售费用、财务费用等。这些成本项目看似相互独立，实则相互关联，由此可以看出，房地产企业成本管控有如下特点。 ???????? 1. 成本管控贯穿项目始终，环环相扣 ???????? 房地产开发企业的产成品不同于工业企业的产成品，后者的产成品一旦投产，意味着产品已经定型设计完成，销售渠道也基本确定，成本的控制主要在原材料的选择以及生产效率的提高，而房地产开发企业所要开发的产成品则是前期项目可行性研究、设计规划、工程施工直至最终以多种销售模式呈现给大众的一个成本综合载体。成本的控制贯穿着项目开发的全过程，环环相扣，并呈多米诺骨牌效应。比如设计阶段的不合理，当由图纸上的线条变为钢筋水泥的实物时，势必影响施工环节的建造成本和洽商变更，而建造阶段管控不严，施工质量低下、工期拖延又将带来销售困难，有可能错失销售良机，被拉低的销售节奏，又将造成资金回笼缓慢，情况严重的有可能会给企业带来资金链断裂的致命风险。所以，房地产企业各成本控制部门应该紧密协作，共同降本增效。 ???????? 2. 成本管控工作复杂 ???????? 由于房地产企业项目投资存在地域性差异，以及受当地居民人口数量、城市类型和人文风俗喜好等因素影响，导致房地产企业开发产品呈现多样性，开发产品相对独立，没有可以参照的标准成本，进而难以做出成本节约的评价。同时由于產品的多样性，也给成本管控工作带来复杂性，房地产企业必须建立起比工业企业相对更加细致和复杂的成本管控措施与评价体系，才能使成本管理工作切实可行。 ???????? 3. 成本管控水平的高低直接影响成本金额 ???????? 由于房地产企业开发产品的独特性，以及前述成本控制的环扣性，决定了房地产企业成本管理水平的优劣对一个项目整体成本的高低有着非同小可的意义。例如，一个切合当地风俗、