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“营改增”后房地产企业的税务筹划 【摘要】 营业税改征增值税后，房地产行业面临着 政策上的机遇及挑战。房地产企业如何利用政策优惠做好税 务筹划是当前面临的主要课题。本文从营业税改征增值税的 背景研究开始，分析了营改增对房地产企业的税收影响，并 对房地产企业税务筹划问题进行了深入研究，以期对房地产 企业有所裨益。 【关键词】 营改增 房地产企业 税收筹划 一、营改增背景分析 随着我国经济的发展，营业税表现出许多弊端，不能抵 扣、税率高、 存在重复征税等问题， 严重影响了服务业发展， 营业税改征增值税成为发展必然。 2011 年，经国务院研究同意，国家财政部、国家税务总 局联合下发营业税改增值税试点方案。上海交通运输业和部 分现代服务业首先开展试点。自 2012 年 8 月 1 日起至年底， 营改增试点城市扩展到 10 省市。到 2013 年 8 月 1 日，营改 增在全国范围内施行。从 2014 年 1 月 1 日，铁路运输和邮 政服务业纳入营业税改征增值税试点， 2014 年 6 月 1 日，电 信业纳入营改增试点范围。 截止到现在，国家营改增试点行业主要包括邮电服务 业、交通运输业、信息技术服务、有幸动产租赁、文化创业 产业等多个现代服务业，按照规划要求， “十二五”期间要 完成“营改增”任务，预计今年年底对房地产行业完成营改 增工作。 房地产行业涉及的面较广、关系较为复杂，房地产项目 成本费用构成复杂，涉及的税收种类较多，房地产企业营改 增一直没有试点，方案尚未出台，足见房地产行业营改增难 度大，阻力之大。据普华永道对全国近 20 家大中型房地产 企业进行的调查发现， 超过 90% 的受访企业均表示了对税负 上升的担忧，其中近 40% 的企业认为税负会明显上升。 房地产行业有其自身的特殊性，开发周期较长，主要资 金来源于银行贷款，成本与收入周期间隔较长，在房地产企 业试点营改增要科学处理好销项税额与进项税额不匹配的 问题。 二、房地产企业营业税改征增值税面临的主要问题 一是税率问题，如果采用正常 17%的税率，很多房地产 开发企业认为税负较高，综合看来，要高于原营业税税率 5% ，据测算， 房地产开发企业成本部分是不能取得增值税专 用发票的，这就导致部分项目不能够抵扣。综合考虑成本、 土地税费等问题，房地产企业可抵扣的项目不多，实际税率 将达到 6%～7% ，远高于原来的 5% 的税率，增加了房地产 企业的负担。二是房地产开发企业涉及的抵扣项目较多，需 要分门别类详细计算，这也就增加了房地产开发企业的财务 管理成本和会计核算成本。增值税对会计核算要求更高，因 为增值税是价税分离的。这就需要财务人员要提高自身水 平，及时学习新的改革方案，做好调整适应工作。三是房地 产开发企业库存较多，营改增的衔接问题较为复杂。在国家 宏观调控和市场自发调控下，房地产面临的形式较为严重， 出台营改增方案，必然会增加房地产开发企业成本控制的难 度。 与此同时，我们要看到房地产开发企业营改增，带来的 不仅仅是税负的变化，对于房地产开发企业优化财务管理行 为、探索新的经营模式、 规范市场行为等都有着巨大的影响， 有利于房地产开发企业的长远发展。具体分析，房地产开发 企业和建筑承包企业在进行采购时，可以杜绝在原材料采购 和接受劳务过程中缺乏发票的现象，在土地购置阶段拥有增 值税发票，不仅可以降低企业成本，还有助于企业拿地更加 透明化，降低拿地成本。 三、营改增对房地产企业税负的影响分析 1、建筑安装成本抵扣较为困难，房地产开发企业税负 较高