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浅谈房屋转租合同被认定为无效后的处理 浅谈房屋转租合同被认定为无效后的处理所谓的房屋转租，是指房屋的承租人将所承租的房屋再对外进展出租的行为。理论中一些承租人往往会将承租房屋的全部或一局部，租给别人用法而从中收取租金。房屋承租人未经出租人的同意，擅自将承租房屋进展转租，该房屋转租合同应认定为无效，但对于房屋转租合同被确认无效后的处理，却始终缺少明确详细的规定。一、对现行相关法律规定的梳理。1、《合同法》仅规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；2、《城市私有房屋管理条例》仅规定，承租人将房屋擅自转租，出租人有权解除租赁合同；3、《城市房地产管理法》没有规定非法转租房屋的法律责任；4、《城市公有房屋管理规定》规定承租人将承租的房屋擅自转租的，出租人有权终止合同，并可索赔损失；5、《城市房屋租赁管理方法》在第五章特地对房屋转租进展了规定，但在无效转租房屋的法律责任上，只规定了行政惩罚和刑事责任，并没有无效房屋转租的民事责任，或是民事制裁的规定。综合上述法律规定可以看出，房屋承租人未经出租人同意而转租房屋，出租人有权解除房屋租赁合同，这是法律的全都性规定。因为擅自转租行为破坏了出租人对承租人的信任，违背了租赁合同的商定，损害了出租人对房屋的全部权或处分权，在客观上造成房屋形成多层次占有，从而使得房屋的毁损程度的可能性加重，增加了出租人恳求返还租赁物的困难。二、房屋转租合同被认定为无效后的法律难点问题，即假如该无效的房屋转租合同事实上已经履行完毕或局部履行，应当如何处理的问题。在这种状况下，已交付的租金或者尚未交付的租金商定也属于无效商定，是否也应当返还。因为无效合同是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同，其具有两个特征：一是无效合同具有违法性，即合同违背法律和行政法规的强迫性规定，损害了公共利益和别人的合法权益；二是无效合同具有无效性，就是合同从订立时起，就没有法律约束力。对于已经履行的，应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产复原到合同订立前的状态。《合同法》第52条规定，违背法律、行政法规的强迫性规定的合同无效，非法转租的租赁合同属于无效合同。民事行为被确认为无效后，当事人因该行为获得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。双方都有过错的，应当各自担当相应的责任。对无效房屋转租合同的当事人来说，承租人在订立房屋转租合同时，应当理解转租人是否有转租房屋的权利，订立合同时应办理法律规定的登记备案手续。因此，转租合同中的承租人一方主观上是有过错的。而对转租人一方也是具有过错的当事人。所以，无效房屋转租合同的当事人双方都依法应当担当无效合同的法律后果，那这样的法律后果是什么，理论中存在不同的看法。三、房屋转租合同被认定为无效后的不同处理看法。第一种看法认为，由于法律规定无效合同的后果之一是返还财产，因此，房屋转租合同一旦被确认无效以后，承租人应当归还占用的房屋，对于实际用法房屋期间的收益即租金，也应当支付给转租人。已经支付租金的、租金不再退还。但假如按照这种看法，无效房屋转租合同和有效房屋转租合同的当事人都可以到达一样的目的即收取租金。无效房屋转租合同的承租人一方假如不按实际用法期限交付租金，那么转租人也可以基于无效转租合同要求对方支付房屋租金，这明显是与法律精神相悖的。因为非法的行为人是不能享有任何民事权利的。无效民事行为之所以自始不具有任何法律约束力，就是因为行为本身不能产生行为人预期的后果。无效房屋转租合同的出租人获得租金也没有法律上的依据。财产全部权的获得，其一是获得财产的法律事实必需合法，其二是获得财产的形式必需合法，包括必需办理法律规定的手续。非法转租别人房屋而收取租金，违反了出租人的真实意思，并且不能办理法律规定的租赁登记。可见，既认定房屋转租合同非法无效，又确认行为人有权基于非法行为获得财产，会造成法律规律上的冲突，会造成无效房屋转租合同的承租人可以基于无效合同获得财产即房屋的用法收益。其次种看法认为，非法转租的收益属于法律上的不当得利，应当返还给出租人。分析不当得利之债的法律特征，其一必需有一方因为不当得利而受损失。损失既有挺直损失，即受害人现有财产的削减，又有间接损失，即应当得到的利益由于患病违法行为的损害而没有得到。必需在损失和获得不当利益之间存在因果关系，违法行为挺直引起损害事实的发生。对于出租人而言，其收益已经由于房屋租赁合同的履行而得到实现，或者由于房屋租赁合同的法律效力而得到保障。房屋的非法转租并不造成出租人现有财产的削减，也不必定造成出租人必得利益的丢失；其二，受益人获得不当得利时的主观状态并不作为返还不当得利的必要条件，但对于无效房屋转租合同来说，合同的双方当事人主观上都存在过错的状态。在法院或仲裁机构受理的房屋转租合同纠纷中，纠