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0ECD对部分国家房地产及有关政策调查与研究结论 0ECD对部分国家房地产及有关政策调查与研究结论 经济合作与发展组织（简称OECD）的经济学部门对部分国家的房地产市场和有关政策进行了专门的调查和研究，通过研究一些统计公告及对OECD的33个成员国做问卷调查等方式，收集了部分国家租金管制、提供社会住房、房地产相关税收以及购买和销售住房的交易成本方面的指标和数据（注：没有详细的情况和数据。只有反映相对数的图表），从供给与需求两方面研究有关政策对房地产市场的影响，并形成了第836号工作文件。其调查和研究的结论主要有： 一、部分国家房价波动情况。在大多数OECD国家中，自20世纪80年代以来房价大幅上涨，尽管在很多国家中这些增加在近期突然停止。在很多国家，房价从20世纪80年代初开始增加了90%以上（如：爱尔兰、西班牙、英国、荷兰、比利时等）。在少数国家中，房价保持稳定甚至下跌（如：日本、瑞士和德国等）。房租增加也加入到较高的住房消费中，但是其所占比例可能比房价小，因为在大多数国家中，房租的增长速度要低于房价。目前，日本和瑞士的租金水平（考虑到住宅质量差异）尤其高。 二、影响住房需求的主要因素。经济发展、人口发展和家庭结构变化可能是影响住房需求水平和结构的关键因素。有估计数据显示，因人口净迁移造成的人口增长在最初时倾向于转化为较高的房价。人口规模以及家庭数量和人数的变化是住房需求的重要促进因素，反过来，也是房价走势的重要促进因素。尽管房地产市场内长期平衡很可能受人口自然增长率的影响，证据表明源于净迁移增加的人口增长变化趋向于，与自然增长相比，对中期房价的影响更大。 三、政策因素对住房需求和房价波动的影响 1 1、放松金融管制的影响。金融市场解除管制、放宽信贷政策提高住房需求。金融和抵押贷款市场在房地产市场中起着重要作用，因为自有住宅构成家庭唯一最大的财政支出，并且一般要求债务融资。过去三十年中，OECD国家的放松金融管制和抵押贷款创新与住房需求压力的显著增加联系在一起。估计数据显示在除去宏观经济和结构影响因素后，过去三十年中普通OECD国家因放松金融管制产生的需求压力可能已经转化为使房价增加了大约30%，如果政策变更引发对借贷标准的较大放松以及随后不良贷款的增加而没有适当监管措施的话，这些发展可能会对宏观经济稳定带来风险。 2、交易成本的影响。交易成本不鼓励住房交易，并且可能抑制房地产市场的流动性，从而导致无效的住房分配，有可能对住房和劳动力流动性产生负面影响。然而，早期研究表明，这些成本也可能通过抑制投机交易来降低波动性，因为它们可以降低这些交易的预期净收入。有一些证据证明：房价波动性趋向于与交易成本负相关，在房地产市场交易成本（注：包括交易环节的税收）较大的国家中，由于此类成本减少了投机买卖的收益，因而房价的波动性也较小。但是，相对于银行业审慎监管的影响，交易成本对波动性的影响似乎也较小。相比之下，更大程度地获得贷款与房价波动性的增加联系在一起。 3、相关税收的影响。税收是对住房需求有重大影响的另一项政策因素。许多国家的附加需求扭曲均由住房交易税造成，高交易税会打消人们买卖房屋的念头，导致住房存量使用效率低。交易成本，包括交易税，具有负面影响，会阻碍住宅流动性，进而阻碍劳工流动性，这可能超出降低房价过度波动性方面的优势。一些国家将增值税应用于新房销售……此类税收可资本化为房价。房产税影响住房需求的方 2 式因国家而异。然而，这其中的一个共同特征是，相对于其它形式的投资，通过减少或减免估算租赁收入和资本收益的税额，自有住宅得到了优惠待遇。当前研究表明住房税收优惠倾向于鼓励过渡杠杆作用并资本化为房价，却不一定会增加家庭的住房获得机会。OECD国家政府对私人租赁市场的参与包括税收、建设与租金管制和租赁补贴。对租赁住房的税收鼓励措施相对较少，因为这些鼓励措施主要是有益于自有住宅。过去几十年中，一些OECD国家的自住房优惠的税收待遇可能促使私人租赁住房相对于所观察到的自住房份额有所减少。 四、住房供应体系对房价波动的影响。长期来看,更加灵活的住房供应体系更可取，因为它能够使住宅建设更好地适应各国的住房需求模式……这与美国目前的经验证据大致一致，美国经验表明，住房供给弹性较差的国家放松对银行的监管导致了房价大幅上涨。 部分国家2021年交易成本占房价百分比表 □买方交易成本 □卖方交易成本 房价百分比 比法希澳意土西捷墨葡卢匈芬奥德加波荷爱瑞瑞斯日韩斯新美以爱挪英冰丹利国腊大大耳班克西萄森牙兰地国拿兰兰尔士典洛本国洛西国色沙威国岛麦时利利其牙哥牙堡利利大兰文伐兰列尼亚