第二章房地产和房地产价格2.pptx

第二章 房地产和房地产价格 ;对于房地产价格的形成机理——一种意见认为房地产价格应该以劳动价值论为基础，效用理论、收益理论以及供求理论为补充；另一种意见认为，房地产的价格的特征归根结底是由土地价格的特征决定的，只受供求规律的影响 房地产具备价格的3个条件：(1)有用性；(2)稀缺性；(3)有效需求。 分配方式：(1)武力；(2)计划；(3)抽签；(4)排队；(5)礼让；(6)价格。 3.3 地价与一般物品价格的不同 共同之处：都是价格、都有波动、按质论价 不同主要表现在下列6个方面： (1)生产成本不同——地租的货币化 (2)折旧不同——无折旧且有增值 ;(3)价格差异不同——独一无二性，价格差异较大 (4)市场性质不同——不完全市场 (5)形成时间不同 ——形成的时间上较长 (6)供求变化不同——“引致”需求、弹性低 3.4 房地产价格的特征 3.4.1 房地产价格具有区域性 体现在不同城市区域之间的房地产差价上 3.4.2 房地产价格具有双重性 (1)房地产从物质形态上是土地和建筑物的有机综合体，因此其价格在内涵上具有双重的实体性基础 (2)房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。 ;源泉价格→买卖价格→简称：价格 服务价格→租赁价格→简称：租金 房地产价格与租金的关系——类似：本金与利息的关系 3.4.3 房地产价格具有单件性 (1)房地产都是单件生产 (2)市场上没有完全相同的房地产 (3)房地产交易容易受交易者的个别因素的影响 3.4.4 房地产价格具有权益性 交易中转移的不是实物而是其所有权、使用权或其他权益 3.4.5 房地产价格是长期综合考虑的结果 房地产使用具有长期性 房地产价格的形成受到法规政策以及其他多种因素的影响 ;3.5 房地产价格和价值的种类 3.5.1 价值、使用价值和交换价值 使用价值：指物品能满足人们某种需要的效用。 交换价值：指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。 使用价值是交换价值的前提 房地产估价评估的是房地产的交换价值 3.5.2原始价值、账面价值和市场价值 原始价值(历史成本、原始购置成本)，简称原值(???)，是一项资产在当初取得时实际发生的成本，包括买价、运输费、安装费、缴纳的有关税费等——历史成本原则 账面价值(账面净值、折余价值)，是一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额 ;市场价值(实际价值)，是指一项资产现时在市场上实际所值的价格；或者假设把该资产拿到市场上去交易，它最可能实现的价格——公允价值 原始价值是始终不变的，账面价值是随时间的推移而不断减少，市场价值是随着时间的流逝而波动——房地产具有保值增值特性 估价所评估的是房地产市场价值 3.5.3 成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值、清算价值和评估价值 ⑴成交价格(成交价) 含义：指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易——买者同意支付、卖者同意接受，或者买者付出、卖者收取的货币或实物、无形资产和其他经济利益。 是一个已完成的事实 个别价格 ;形成机制 卖价(供给价格)：指卖者出售房地产时所愿意接受的价格 买价(需求价格)：指买者购买房地产时所愿意支付的价格 最高买价≥成交价≥最低卖价 图2.4 达成交易的基本条件 最终的交易价格取决于双方的谈判能力，以及该种房地产市场是处于卖方市场还是买方市场 成交价格分为正常成交价格、非正常成交价格 ;正常成交价格的形成条件(7个)： ①公开市场 ②交易对象本身具备市场性 ③众多的买者和卖者 ④买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿 ⑤理性且自私的经济行为——经济人假定 ⑥买者和卖者都具有完全信息 ⑦适当的期间完成交易 成交价格还可以按交易方式的不同来划分，通常情况下采取协议方式出让地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。 ⑵市场价格(市价) 是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格 ;⑶理论价格 含义：是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格 市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格 成交价格围绕着市场价格而上下波动 房地产估价所评估的是房地产的市场价格 ⑷公开市场价值 公开市场价值是指在公开市场上最可能形成的价格 交易条件:①交易双方是自愿地进行交易的；②交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化；③交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象；④交易双方掌握必要的市场信息；⑤交易双方有较充裕的时间进行交易；⑥不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价 市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同，在一般