XXXX02_世联_深圳_合泰盐田径口村旧改项目_定位策划报.pptxVIP

谨呈：深圳市合泰置业有限公司回归自然的山居生活盐田径口村旧改项目定位策划报告世联地产顾问有限公司 2010年9月商业秘密声明 本文内包含的资料属于世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。第一部分. 困局——关内寸土寸金情况下，沙头角却成价格洼地，区域价值提升一直面临困境……1、被深圳遗忘的沙头角1. 非城市主流发展方向，被边缘化“城市向西”一直是深圳的主流发展趋势，随着特区撤关，“向北扩容”成为新的热点，而深圳东部的沙头角，一直被规划利好所遗忘龙岗中心城龙华新城宝安中心区前海中心区福田中心区东部组团“第二通道”的开通，让沙头角更成为东部度假的过道，沙头角被更具度假氛围的梅沙、大鹏半岛所边缘化，被度假客所遗忘第二通道开通之前:沙头角是市区通往东部的必经之路.先经罗沙路，再经梧桐山隧道或盘山公路，过深盐路入盐田 第二通道开通之后:沙头角不再是前往东部的唯一选择.从罗湖到盐田港或大梅沙，不经梧桐山隧道，不经沙头角辖区，仅需十多分钟就到达 客户语录“之前第二通道没开通时，还有很多往盐田和梅沙的客户顺便来我们这里看一下，不过自打这条路开通后，客户明显减少了，尤其是这种顺路来看的，对我们还是有一定的影响的” ——新世界倚山花园客户经理“这个路修通后，很多客户都直接来梅沙这边置业了，因为实在是很方便，路程上没有多大差距” ——世联行梅沙分行张经理2. 大深圳市场占位现状市场占位：从罗湖辐射的半小时车程圈内，沙头角具有较好的景观优势，闲适的城市生活氛围，但由于不在城市发展主轴上，区域价值却明显低于龙华、宝安等地龙华/坂田2万/平米以上新城市价值布吉/横岗1~1.5万/平米居住环境较乱较差30－40分钟车程宝安中心区：2-3万/平米城市价值、海景罗湖（地王）沙头角：1.5～2万/平米梧桐山景观，城市便利30－40分钟车程30－40分钟车程30－40分钟车程从现状市场来看，罗湖30～40分钟车程内，沙头角区域价值处在较低水平。1、被深圳遗忘的沙头角市场价格洼地历年供给项目较少，三大板块存在1.5~2万/平米的价格箱体2007年2006年2008年2009年2004年2005年碧桐海苑 蓝郡 盛世名门家园东部翠海轩 蓝郡盛世名门（存量） 倚山花园二期瀚海东岸 宝桐居东部山海家园 桐林半山花园 以10万平米规模以下项目为主，产品以40-50平米一房，70-120平米两房三房等中小户型初级产品为主，价格在1.5-2万/平米初级产品年份楼盘建面（㎡）容积率户型面积（㎡）单价（元/ ㎡ ）2004年新世界倚山花园1501001.6876-79㎡ ；90-142㎡二手房均价16000-180002005年瀚海东岸 438685.6460 ㎡；104 ㎡二手房均价13000-16000碧桐海苑510008.3641㎡ ；88 ㎡二手房均价130002006年东部翠海轩227003.240-50 ㎡ ；55-70 ㎡ ；115 ㎡ 二手房均价110002007年桐林半山592131.7045-52㎡ ；68-78㎡ ；104-182㎡ 二手房均价17000蓝郡2366002.30148-218㎡；144-294㎡；172-308 ㎡28000-30000宝桐居79172.3987㎡；125㎡二手房均价10000-120002008年盛世名门421896.0069-70㎡ ；82 -120㎡二手房均价16000东部山海家园294712.6736 ㎡ ；80 ㎡；100-130 ㎡二手房均价200002010年上东湾528946.3337-48㎡ ；59-70㎡ ；84-112㎡ 16000-18000地缘客户沙头角市场客户以地缘性首置首改客户为主，占比达到70%，少量关内客户及香港客1、市场总体客户概括——70%为地缘性客户，包括本地首置和首改客户以及少量香港过渡客区域属性置业属性来源特征关注点需求产品盐田地缘性（70％）首置本地企业白领在沙头角、盐田港工作、租住的，单身或新婚，有一定地缘性特征价格、配套，交通、赠送、社区感1房、小2房改善型首改本地中端泛公务员来自沙头角，有一定经济实力，人口增加产生换房需求户型、朝向、社区感、舒适性等大2房、3房再改本地企业主、高端泛公务员较强的经济实力，35岁左右，家庭人口3～4人，部分享受型客户园林、景观、舒适性、社区感、私密性大3房、4房过渡型香港与沙头角衔接地中低端客户香港中低阶层，购买作为居住