10某地产投资管理理念与实践148.pptxVIP

龙湖地产投资管理理念与实践;一、龙湖的投资管理理念; 如果一个房地产项目成功开发的标准分是100分的话，精准的投资管理工作在开发全流程工作中的占比至少是70分。;2. 投资管理的战略要素 ;3、国内标杆房地产的投资管理类型;4、投资管理在龙湖系统中的地位;5、龙湖投资开发的原则; 二、龙湖对土地价值的判断;9;原生价值的定义：; 一、红线外价值 二、红线内价值; 红线外价值是指规划红线以外一定范围现有的可以为项目所用的城市发展、自然条件，经济条件，人文条件等，（如：区域、道路、公园、水系、银行、商业街区、学校、博物馆等）。;红线外价值—— 案例：镇江项目;14;15;项目周边可利用资源： 自然资源：伯先公园 运粮河 宝盖山 人文资源：革命历史博物馆 韶关石塔 市博物馆 经济资源：农业银行 金山市场 医疗资源：第二人民医院 教育资源：六中 交通资源：镇江西站 ;红线外价值的特点;红线内价值的定义;红线内价值—— 案例：华强城R2地块; 地势总体比较平坦，利于规划建设。 西侧相对较低，东侧相对较高。 中部很平坦，局部有小山丘。;现状水系分析;泄洪渠分析;水景价值分析;商业价值分析;现状道路分析;现状建筑分析;噪音分析;设计关注点;水岸劣势如何化解 引水入园、制造南向水景、活水循环水系。 成本和售价需综合考虑。 循环水系联系多个水塘，水塘底部做成硬地，便于换水，防止蚊 虫孳生，解决引水及防止水变臭的问题。;多组合水景类型 不同季节对于水的利用。 水上运动方式集合。 多元水景组合。 半岛的处理。 水位控制——沿湖护坡方案。 保留部分湿地和芦苇，产生一种原生态的韵味。; 整体较平坦，局部有一定的起伏。 坡地、山丘、池塘、田埂等地貌很丰富。; 铁路： 东面距离铁路很近，噪音污染很大。 建议： 靠铁路种植数十米宽以“弓”形为主速生的树林隔离带，围合花卉园圃。 树种为改良后的法国梧桐或高大型毛竹。 靠近隔离带只能布置配套和中端住宅品种。;红线内价值???特点： （1）红线内价值的可塑性 （2）红线内价值的有限性 （3）红线内价值经常被浪费性 ;红线外、内价值的有机结合;红线外与红线内价值有机结合的必要条件;红线外、内价值结合—— 案例：安徽公园首府项目;37;公园;2.原创价值;原创价值的类型;原创价值—— 案例：龙湖重庆北城天街项目;42;3.延伸价值;延伸价值的类型;;;延伸价值的内涵;原生价值;能迅速回收资金？;2.开发商的定位;3.地块认识理念;4.地块定位理念;地块定位;1.地块价值最终要转化为销售业绩 2.项目的定位策划对于地块价值深度分析的借鉴;三、龙湖如何“看地”;56;57;58;59;;61;;;2.从场地角度看“地块”;65;66;67;4.基地价值的分析判断;三、龙湖投资管理模块化、标准化管理实践 ;1、龙湖不同发展阶段的投资模式;2、重庆龙湖投资管理的发展;3.龙湖拿地工作流程;4. 龙湖投资管理标准化成果;5、龙湖投资管理标准化模板;（3）静态投资模板 佳宇地块静态指标（高层）.xls （4）动态投资模板 弹子石项目测算.xls ;（5）项目投资建议书模板及案例 集团新项目投资建议书指导模板.ppt 中粮棚利项目投资建议书.ppt 江湾城项目基本情况上会pp.ppt (江湾城投资测算底价.ppt) 客车厂\客车厂项目汇报（4.25）.ppt ; 四、龙湖投资管理 格式化表格;1.投资管理办法及主要附表;2. 重点地块储备计划表;3.土地储备及供应;4.土地付款计划;5.资金计划表;6.月度总结及计划表;7.区域土地成交分析;8.城市区域市场调研报告;9、新项目信息简报;10. 关键节点分析;11.年度总结及讨论 ;五、龙湖控制土地的常用方式 ;1. 国内地产企业通行的地块获取方式;2. 龙湖前期获取方式; 3. 龙湖典型的土地协议分析;4.股权收购协议书 ;5.项目并购模板; 6.土地整治协议 ;7.相关开发合同或协议; 六、 龙湖对房地产 政策的应对和博弈;1. 快速反应的前提;2.龙湖对宏观政策变化的应对;4.2011年的重庆房产税和宏观信贷紧缩政策，住宅开发贷款和按揭贷款难以及时获得