一手房价格定制.pptxVIP

项目三 一手房价格制定任务1 期房价格制定 任务2 在建工程价格制定 任务3 现房价格制定任务1 期房价格制定 主要内容：1.期房的概念及相关规定2.运用市场比较法评估期房3.运用成本比较法评估期房4.运用收益法评估收益性的期房 期 房1.概念：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 2.项目开发到什么状态可以取得“预售许可证”，即变成了“期房”。3.期房的估价时点与估价对象状况、房地产市场情况的关系如何？4.评估方法： 市场比较法、收益法、成本法 任务1.1 运用市场比较法制定期房价格引言：市场比较法是房地产估价的基本方法中最重要、最常用的一种，在估价实务中往往为估价人员首先选用。而在运用其他估价方法时，也必须以市场比较法为辅助，所以它又是最基础的方法。如剩余法中的预期房地产价格便是用市场比较法来估算的。本节任务重点掌握市场比较法的理论依据、比较实例的选取原则，以及比较实例修正系数的确定方法和计算。一、市场法的相关知识 （一）概念市场比较法：（The Sales Comparison Approach）又称市场法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法等。指将估价对象与估价时点的近期有过交易的类似房地产加以比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 类似房地产类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。具体要求选取的房地产符合下列6个条件：①在区位上应与估价对象处在同一供求范围内；②在用途上应与估价对象的用途相同；③在规模上应与估价对象的规模相当；④在建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同；⑤在档次上应与估价对象的档次相当；⑥在权利上应与估价对象的权利性质相同。 （二）理论依据----替代原理二、理论依据利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测估价对象可能实现的市场价格。（三）市场比较法的适用条件和范围必须具备以下三个条件：1. 市场上有足够的交易实例，能满足比较、分析的需要；市场比较法的运用完全取决于市场信息。一般认为评估者掌握的初始资料即供筛选的房地产交易实例至少应有10个以上，其中不少于3个最终可以选定为比较实例。2. 比较实例与估价对象具有替代性；3. 资料要可靠。 不适应用于：1. 房地产市场尚不发达或交易规模很小的地区；2. 对某些交易实例极少、类型特殊的房地产，如寺院、园林等。二、市场法的操作过程 ㈠ 收集市场交易实例㈡ 选取可比实例㈢ 建立价格可比基准㈣ 交易日期修正㈤ 交易情况修正㈥ 房地产状况修正 ㈦ 求取比准价格㈠收集市场交易实例 ----运用市场法的基础和前提条件l通常的信息渠道有：1．查阅政府有关部门的房地产交易等资料 2．查阅有关房地产出售、出租的广告、信息等3．参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料。4．向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等了解有关房地产交易的情况。5．假装成房地产购买者，与房地产出售者，如房地产开发商、经纪代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料。6．同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价案例资料。交易实例需要搜集的内容有哪些？需要搜集交易实例的内容很重要，一般有：(1)交易双方的基本情况和交易目的；(2)交易实例房地产的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等：(3)成交日期；(4)成交价格；(5)付款方式；(6)交易情况等。 交易实例调查表格调查人员： 调查日期： 年 月 日㈡选取可比实例1.类似房地产：地区相同、用途相同、结构相同、权利性质相同(出让方式)；2.可比实例的交易类型与估价目的相吻合；3.交易实例必须为正常交易。正常交易是指公平竞争、信息通畅、平等自愿的市场条件下进行的公平交易；4.交易时间与估价对象的估价时点应尽量接近。最长时间不宜超过2年。例：某一幢砖混结构的住宅，建筑层数为9层，地区级别为5级。要求用市场比较法评估其出售价格，请从下表中所给出的资料中选取合适的比较实例。结论：可选取实例E 做为待估房地产的可比实例之一。㈢建立价格可比基础现搜集甲、乙、丙三宗交易实例：甲实例使用面积140m2，成交总价95万元，一次付清，该类房地产的得房率（使用率）为0.78；乙实例建筑面积180 m2，成交总价120万元，分两次支付，首付40万元，余额于一年后付清，月利率为0.6%；丙实例建筑面积为40坪，成交总价1200万日元，一次付清。丙实例交易当时的人民币与日元的市场汇价为1元=15日元，估价时点人民币与日元的市