导致租赁合同终止的事由判断.pdfVIP

赢了网 遇到合同法问题？赢了网律师为你免费解惑 ！访问 导致租赁合同终止的事由判断 　　 (一)租赁合同期限届满 　　租赁合同有定期租赁合同与不定期租赁合同。在不定期租赁合 同，出租人及承租人均可随时主张解除租赁合同。在一方当事人提 出解除主张并经过相当期限之后，该租赁合同可以终止，当事人之 间的租赁关系因此而消灭。在定期租赁合同，双方当事人在合同期 限届满而又未续签的，合同关系消灭。当事人对租赁合同期限约定 不明确或未约定期限，以及未采用书面形式且当事人对期限有争议 的，均视为不定期租赁。另外，《合同法》第 236 条规定，租赁合 同期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原 租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。由有期限的租赁合同变 为不定期租赁合同的要具备如下要件：第一，原租赁合同到期后， 承租人仍对租赁物使用、收益，而未将租赁物返还给出租人以履行 法律咨询 赢了网 其返还租赁物的义务。第二，承租人对租赁物的使用、收益，出租 人并未即时表示反对。所谓未即时反对，就是指对于承租人对租赁 物的使用、收益虽在租赁期届满以后，出租人也未马上表示反对 的。上述两个条件同时具备的，则使租赁合同期满后仍可转变为不 定期租赁。不过，出租人是否必须明知承租人有对租赁物使用、收 益的事实，学说上有不同意见。我们认为，一般而言，合同期满当 然应当终止，双方之间合同关系即告消灭，承租人自然应当返还租 赁物而不得继续对租赁物使用、收益，这是承租人应当履行的义 务，不必出租人特别请求或主张。因此，如果出租人并不知道承租 人继续对租赁物使用、收益，当然也就无法向其表示反对意思。对 于出租人不知道承租人在租赁期满后仍对租赁物使用、收益这一事 实的，不能认为租赁合同可以当然地继续，并成为不定期租赁。 　　 (二)当事人解除 　　租赁合同期限虽未届满，但出现法定或约定情事，而由当事人 双方或其中一方解除合同的，租赁合同也因此而消灭。 　　1.依《合同法》规定，可以由当事人双方任何一方主张解除合 同的，主要有不定期租赁，租赁标的物灭失等情形。其中，不定期 租赁有约定为不定期、约定不明确而被视为不定期、未采用书面形 式，且当事人对期限有争议被视为不定期租赁，以及合同终止后双 法律咨询 赢了网 方又默示地继续合同的不定期租赁四种。这四种不定期租赁合同的 双方当事人，均可主张随时解除租赁。 　　2.出租人主张解除合同的，主要有这几种情形： 　　 (1)承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用、收益租赁 物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损 失。 　　 (2)承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 　　 (3)承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要 求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解 除合同。这里的条件是：承租人未支付或迟延支付租金。承租人未 支付或迟延支付租金无正当理由;承租人主张的何种理由方能构成 “正当理由”，不易作出一个严格的标准，应视当事人自身的状况 而依诚信原则为判断，如承租人因失业而不能支付房屋租金，虽然 并非不可以借债以偿还租金，然而终究过分艰难，因此，此时认为 其无正当理由，而强令支付租金，否则即解除合同，实有落井下石 之嫌，不值提倡。出租人已另行定出合理期限，但在该期限内承租 人仍未支付租金。不过定出合理期限不是出租人主张解除合同的必 要前提，因法律规定是以“可以”表述的，说明出租人对此有选择 法律咨询 赢了网 权，因此也可以不定出期限而直接要求承租人支付;前述种种解除理 由为法定理由，出租人事先不必另行通知或定出延缓期限，即可直 接解除合同，不论是定期合同还是不定期合同，对此均无影响。而 且这种解除对出