商业地产项目主题定位及其影响因素分析.docxVIP

PGE \* MERGEFORMT PGE \* MERGEFORMT 1 商业地产项目主题定位及其影响因素分析 引言：在城市经济快速进展，市场产业集合的逐渐完善，经济结构的产业链接性强化的城市进展前提下，商业地产逐步进入市场，但因各自的不同用途、不同业态主体、不同区域、不同进展设定等因素，又形成了我们认知的商业主题地产项目；景观商业地产项目等；众多类型城市商业地产项目开发与建设基本选用商业主体带动连续产业的地产规模建设模式，但是，在商业主体项目的类型中，我们结合市场、产业、人口等众多客观存在的因素，又导引出自身的内因是城市商业主题地产项目定位的核心驱动因素，直接影响或确定这项目定位的合理性、市场性、可行性乃至产业前驱性等重要因素。  1、项目定位在商业地产开发中的地位  1.1项目定位是核心  商业地产的开发是一个系统工程，主要工作包括市场调查、项目定位、融资、建筑设计施工、招商、运营治理等。所有开发环节中，项目定位是核心，定位就是研究项目建成后是一个什么样子，谁来买？谁来经营和使用？通过市场调查，确定项目的目标客户和市场，特别有针对性的规定项目的功能、业态、形象、服务对象等。若项目初始定位错误，将满盘皆输。  1.2项目定位与其他环节影响因素的关系  项目定位本身也是一个复杂的系统工程，他与商业地产开发的其他环节的关系密不可分，在具体操作中交错进行。市场调查是项目定位的基础，建筑规划设计要结合项目定位来开展，设计出的建筑无论外部环境、内部布局还是建筑的内外部形象都要与定位的档次、主题、业态等相匹配，同时，适宜的建筑设计也影响着项目盈利的模式的定位等；项目融资状况在商业地产开发中至关重要。  1.3现阶段项目定位中存在的问题  1.3.1定位理论研究缺乏。  目前商业地产定位理论还不完善，对市场的调查研究的定位分析不深入，往往凭自我推断进行定位。大部分开发商沿用住宅开发的定位思路，忽视商业地产的商业属性，造成后期商业经营上的困难。所以，加强商业地产理论研究、建立一整套的商业地产项目定位的操作系统，是当前商业地产行业迫不及待需要的。  1.3.2定位过于宽泛，可操作性差。  目前很多商业地产项目定位简单，缺乏操作性，后期经营丧失竞争力。很多开发商想当然的把市场空白认为市场需求，这是不对的。很多商业地产定位在业态上无所不包，业态设计和局部模糊，没有个性，难以有聚客能力。  2、商业主体项目定位指导项目执行性  所谓项目的执行性就是通过市场调查确定项目的商业定位、概念定位、经营定位、治理定位、商业布局、租赁价格等。通过商业总体业态调查和分析，确定地区或者区域商业业态开发的机会与风险。项目的定位指导项目是从怎么样的一个方向去执行，若项目定位为一个高档次的商业区，那么执行的商铺面积以及销售、租赁的价格与一般商业有着有大的差异。没有经过执行性论证的商业项目无法切实的配合市场的需求，永远只是不切实际的空谈。  开发商在进行项目开展时要理性分析推断项目的可行性记忆进展规模，在分析推断过程中除了要针对区域商业市场、消费者、现有商业项目进行深入分析外，更要注意“零售商访谈”工作中就项目的定位、具体业态布局与零售商进行沟通，了解其项目入驻意向，并按照现有需求可消化的面积，结合未来需求规模的可增长空间来确定项目进展规模，如何增加项目招商的确定性，幸免空置风险。  3、商业地产定位与住宅地产定位的差异性分析  商业地产就是在房地产的基础上做商业经营，是以商业功能、商业需求为导向对房地产物业的需求和功能进行商业规划，使之适应商业的经营。商业地产与住宅类地产在盈利方式、开发风险、地理位置、功能设计、目标顾客的把握等各方面均存在较大差异。  3.1开发盈利方式不同。  商业地产的盈利方式又三种，一种是销售，二是猎取经营收益，三是物业升值。一般来讲，商业地产的盈利方式主要是直接或者间接地猎取经营收益。商业物业的真正价值在于经营，通过经营制造高于价格的价值。所以，商业地产最核心的盈利方式就是通过直接经营治理猎取收入或由他人经营获得租金收入。所以，一个商业项目必须要系统考虑项目的商业定位、招商、经营、才能实现高水平的商业物业开发，达到预期的盈利目标。  3.2开发风险不同。  商业地产开发在猎取高利润的同时，也存在着很高的市场风险。商业地产若采取销售方式盈利的话，一般投资的客户群相对较少，又因为商铺销售的方式在后期出现的治理混乱、无序经营的惨淡情况，已经渐渐惨遭淘汰。而采取开发商自己已经持有的物业的方式，由于商业地产的运作对于资金的需求量极大，项目建成开业后，还需要大量的资金投入才可以完成商业经