城市规划对房地产开发的调控作用.docx

城市规划对房地产开发的调控作用 一、我国的空间规划体系 1. 区域规划——区域资源的合理利用和生产力布局 2. 土地利用总体规划——城乡土地资源的合理利用 3. 城市规划——各级城镇的合理开展和布局 4. 三项规划具有密切的关系，需要协调一致 在评估规划中， 评估有一条非常重要原那么就是合法原那么， 就是评估、 经济的对象必 须是合法的。 因此在进行房地产评估时， 必须掌握很多相关的法律的知识， 否那么就会出现 种种问题。 例： 2005 年，广西某评估机构，评估一个矿业公司的破产工程，该公司要把财产、土 地、房屋转给另一家公司。评估以后，职工认为评估价格过低，断定公司的经理和另一家公 司勾结从中取利。职工生活受到影响，将其告到公安部门。 通过分析调查， 该评估公司工作态度随意。 他们的估价违反了一个很大的错误， 就是根 据当地的城市规划的条件来评估的。 一是城市规划规模很大，评估结果不准确； 二是规划不是法定规划， 没有经过上级人民政府批准， 评估结果不合法。 评估的前提是 错误的，所以在评估的过程中，一定是按照法律法规来办事，按照原那么来办事。 城市规划的编制，是具有法律依据，城市规划法早于 ?房地产规划法 ?，也早于 ?土地管 理法 ?，今年修订正式改为 ?城乡规划法 ?， ?城乡规划法 ?在 2021 年 1 月 1 日正式执行。 房地产的开发方面的三类规划： 一是区域规划， 是由国家的发改委制定的规划， 被称为 “主体功能区规划〞； 二是土地利用总体规划， 是由国土资源系统以土地资源的合理利用为 核心的规划；三是城市规划，房地产的开展、房地产的评估根据 ?中华人民共和国城镇房地 产管理法 ?主要是在城市的标准中实行的。城市规划跟房地产的开发、房地产的评估关系更 为密切。 三类规划关系相当密切， 在新的 ?城乡标准法 ?中， 提出了三者的关系， 区域规划是城市 规划的依据，城市规划的编制是根据区域规划制定开展目标、生产力的合理布局来编制。 土地利用总体规划和城市规划是相互衔接的关系， 在城市开展的布局中， 土地利用的规 模城市规划不能够超越土地利用总体规划。 二、城市规划 1. 城市开展的纲领 2. 城市建设的蓝图 3. 城市管理的依据 所谓城市规划，首先，城市开展的纲领，也就是说城市的开展，城市的社会、经济活动 在这个空间里面包括的建设活动都要按照城市规划去开展。 作为城市开展的纲领主要内容涉 及到城市开展的方针、城市开展的战略；其次，城市规划是城市建设的蓝图；第三，城市规 划是城市管理的依据。 城市的一切建设活动都要依法有序的进行， 城市规划管理的依据是城 市规划。涉及的具体的形式就是规划部门给予建设的依据——两证一书，建设规划许可证、 建设工程规划许可证和建设工程选意见书。 三、城市规划的阶段性 1. 城市规划按总体规划和详细规划两个阶段编制 2. 不同的阶段解决不同的问题 3. 城市总体规划是详细规划的依据 4. 详细规划是总体规划的补充 根据新的城乡规划法，现在规定凡事招牌挂的土地，不需要建设工程选址意见书。 城市规划的特点： 城市规划和其他规划不一样， 它具有阶段性， 先编制总体规划， 就是整个城市作为规划 范围，首先考虑整个城市的合理规划问题。在整个城市编制完毕以后，对城市的各个局部、 各个地段、 各个街道、 各个小区搞规划。 无论是总体规划和详细规划都跟房地产的关系相当 密切。 城市规划分阶段的原因： 主要原因是不同阶段解决的问题不同。总体规划解决的是战略问题：城市开展的方针、 城市开展的方向、城市开展的布局、城市开展的规模、性质、城市开展的构架。也就是不同 的开展阶段所解决的问题是不一样的。 1976 年唐山大地震后的建设，需要有一个新的规划，先搞总体规划；然后再选址，地 质条件最平安的地段地区为居住区；第三步，决定建设标准。 规划分总体规划和详细规划，总体规划是详细规划的依据。 例：从房地产开发的角度来看，特别在北京地区，盖别墅，明显就是郊区，有山有水的 地方。 从估价的角度，价位肯定比拟好。 而在北京八十年代以前， 很多开发活动都围绕着两 大水库，一个密云水库、一个怀柔水库。两大水库在北京的总体规划中