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— PAGE \* Arabic 1 — 买卖合同纠纷案例分析 集体土地租赁合同纠纷案例分析_买卖合同纠纷案  例分析  张雷律师按：杨先生和青浦区白鹤镇的一个村民委员会签订了土地租赁合同，用于建设堆场并将该堆场再次出租以收取租金。2010  年五月份，杨先生承租的该土地遭遇拆迁，而村民委员会仅仅补偿  杨先生很少的补偿款。杨先生咨询张雷律师，他和村委会签订的土  地租赁合同难道是无效的吗？自己已经在该土地上投资了几百万，  拆迁过程中能够获得多少补偿？张雷律师审阅材料后，指出该租用  集体土地的租赁合同本身是无效的，杨先生面临拆迁会有很大的利  益损失。于是给杨先生讲解了一个同是青浦区法院作出的判决。  房产律师提示：集体土地、村民委员会、租赁合同、合同效力、上海房产律师  【案情介绍】  2008年5月4日，杨先生和青浦某镇的村民委员会签订了《财  产租赁合同》，约定了杨先生向该村民委员会租赁76亩土地用于堆  放物品。合同约定租赁期限是2008年6月1日到2013年5月30日，租金是每亩7000元/年。  该合同约定：由杨先生负责该堆场推平工作和地面基础设施。（案件焦点由此产生）  合同签订后杨先生积极履行，不但按约支付土地租金，还与某工程单位签订了《土地平整铺设协议》。约定：工程总面积为76亩，  每平方米16元。合同订立后，案外人就对该土地进行了平整和铺设。（该费用是杨先生的损失）  平整土地后不久，青浦区房屋土地管理局向该村民委员会出具了限期责令改正通知书，载明“你单位未经批准擅自将你村76亩土地  出租给杨某作为堆场，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六  十三条的规定，责令你单位在2008年6月5日前改正上述违法行为，逾期不改正，我局将作出进一步行政处罚。”（合同不能继续履行）  眼见租赁土地用于建设厂房的目的无法实现，杨先生向法院提起了诉讼，要求1确认双方签订的财产租赁合同无效，2村委会向杨  先生返还租金，3村委会赔偿杨先生平整土地的经济损失36万元。（按照无效合同的法律效果提起诉讼请求）  【案件思考】  和村委会签订的租赁土地用于建设堆场的租赁合同是否有效？  租赁合同无效后，村委会是否应当赔偿杨先生的损失？  【法庭判决】  法庭审理后认为，双方签订的《财产租赁合同》虽然是双方真实意思的表示，但是违反了法律的强制性规定，因此无效。合同签订后，该村委会将土地交付给杨先生使用，杨先生对该土地进行了平  整铺设工程。按照合同无效的法律效果处理，杨先生应当向该村委  会支付土地使用费，使用费的标准参照合同约定的金额。（合同无效，恢复原状、不当得利）  因该土地是农民集体所有的土地，其使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，双方签订合同时对该土地的性质都是明知的，因此合同无效的结果应当由双方各自承担过错，村委会相对于杨先  生应当承担更多的过错责任。（有过错的，赔偿损失）  据此判决，该租赁合同无效，杨先生将土地返还给该村委会并缴纳已经使用期间的使用费，村委会赔偿原告土地平整损失17万元。  【法理延伸】  张雷律师认为，《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”，  该条款属于法律效力性强制性规定，违反该套款的合同无效。国家  对农民集体所有的土地用途严格管制，租用集体所有的土地用于堆  场的合同无效。