第1章案例投资的税收筹划案例.pptx

税收筹划案例之“烂尾楼”的处置案例某市达兴公司为一家房地产开发公司，系某集团企业的下属子公司，于2006年在该市的繁华地段投资兴建一座标准的普通住宅楼。当土建工程和外装饰进行完毕，进入内部设施安装的时候，企业的资金供应出现了重大问题，如果要将工程全部完工，还需要再追加投资额1000万元。目前该在建的项目（住宅楼）因为资金状况堪忧，已经停工，母公司要求尽快处置该“烂尾楼” 。同时有一笔5000万元的银行贷款到期，董事会准备将A项目变现，企业财务资料显示，A项目的拿地成本为3000万元，已经发生的房地产开发成本为1000万元，房地产开发费用550万元（其中可分摊的利息支出197.5万元）。经中介机构评估价格为8000万元。目前有以下四个方案：方案一：将“烂尾楼”转让给银行，以抵偿所欠的债务，经协商，银行只愿意以成本价4550万元的价格接受。方案二：由于此烂尾楼地理位置较好，经协商将“烂尾楼”按8000万元直接出售给当地某房地产开发企业。方案三：将“烂尾楼”以8000万元的价格作股份，与集团另外一家子公司共同投资一个大型零售商场。母公司为其偿还债务，并约定以商场利润分红向母公司偿还借款。方案四：以“烂尾楼”资产注册一家公司，然后将这家公司以8000万元的价格整体出售当地某房地产开发企业。从税收筹划的角度来看，以下四个方案税负分析如下：方案一：开发公司以成本价格4550万元转让给建设银行，以抵偿所欠的债务，实际上就是将该“烂尾楼”以4550万元的价格出售给建设银行，则房地产开发公司涉及什么税种呢？（1）营业税税率5%，营业税＝4550×5%＝227.5（万元）；（2）城建税税率7%， 教育费附加税率3%，城建税及教育附加费＝227.5×（7%+3%）＝22.75（元）；（3）土地增值税：公司土地开发成本为4550万元，而转让价格也为4550万元，没有产生土地增值税，不存在缴纳土地增值税问题。（4）企业所得税税率25%。假定无纳税调整项目，企业转让不动产取得转让收益，应缴纳企业所得税。但在本例中，由于按成本价转让，故不会产生转让收益，应纳税所得额（或会计利润）小于0。（5）净利润＝4550－4550－227.5—22.75＝－250.25（万元）所以也不缴纳企业所得税。 在方案一条件下，房地产开发公司处理“烂尾楼”-合计需缴各项税金250.25万元，实际亏损250.25万元。方案二：将“烂尾楼”按市场价8000万元直接出售给当地某房地产开发企业。房地产开发公司涉及各项税金如下：（1）营业税 ＝8000×5%＝400（万元）；（2）城建税及教育附加费 ＝400×（7%+3%）＝40（元）；（3）土地增值税： 地价款＝3000（万元） 房地产开发成本＝1000（万元） 房地产开发费用：《条例实施细则》规定， 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按地价和开发成本合计计算的金额之和的5%以内计算扣除。本案例，利息支也可分摊计算。房地产开发费用 ＝（3000+1000）×5%+197.5 ＝397.5（万元）可扣除的税金＝400+40＝440（万元）加计扣除项目：《实施细则》规定，对从事房地产开发的纳税人可按地价款、开发成本计算金额之和，加计20%的扣除。加计扣除项目＝（3000+1000）×20%＝800（万元）可扣除项目＝3000+1000+397.5+440+800＝5637.5（万元）土地增值额＝8000－5637.5＝2362.5（万元）增值率＝2362.5÷5637.5＝41.911%，按《实施细则》规定，建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目、金额之和20%的，予以免税。档次级 距税率速算扣除系数税额计算公式说 明1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%0增值额30%扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建/web/lc_sh_3房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金； 财政部规定的其他扣除项目。2增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分40%5%增值额 40%-扣除项目金额5%3增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分50%15%增值额50%-扣除项目金额15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%增值额60%-扣除项目金额35%超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。由于增值率大于20%，故征土地增值税。土地增值税=2362.5×30%＝708.75（万元）（4）企业所得税： 假设无其他调整项目 净利润＝[8000－（3000+1000+550）－440－708.75] ×（1－25%）＝1725.94（