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戴德梁行长沙 2013 上半年房地产市场阐发 長沙： 戴德梁行今日举行新闻宣布会， 探讨长沙写字楼市场、 商铺市场和都会综合体市场的 现状及未来的生长态势。 一、优质写字楼物业求过于供，租金体现平稳，未来供给需求两旺。 都会写字楼市场的体现与都会经济繁荣水平息息相关，同时与第三财产的生长有着不可 支解的联系。长沙近八年的 GDP 保持年均 14.8% 的高速增长，远高于全国 9.6% 的平均水 平，同时，长沙第三财产在目前 GDP 佔的比重仍然偏低，未来提升空间较大，因此相信长 沙写字楼市场未来有良好的生长前景。 从 2012 年开始，长沙迎来了真正海内 5A 级写字楼，长沙写字楼市场也隨之进入岑岭 期，吸纳量稳步攀升。截止 2013 年二季度，长沙市优质写字楼空置率为 5.8% ，租户以金 融、专业办事和房地产等为主，整体占比 54% ；就租金和售价来看，长沙优质写字楼平均 租金到达元每平米每月，平均售价到达 15,500 元每平米。从未来两三年的供给来看，长沙 优质写字楼供给主要会合在湘江沿线、 芙蓉路金融生态区、 河西滨江新城以及城南城东新区， 大部门是作为都会综合体的组合部门入市。 二、百货为主导的商业模式将转换为以购物中心为主导，未来商业供给激增。 都会商业的繁荣水平某种水平上可以通过该都会的社会消费零售总额和居民可支配收入 来反应。近八年来，长沙社会消费零售总额和居民人均可支配收入稳步增长， 2012 年长沙 社会消费零售总额高于中部六省会都会的郑州、合肥、南昌和太原， 2012 年长沙居民人均 可支配收入高于中西部的武汉、 重庆、成都，位于中部六省会都会之首， 可见长沙的消费能 力十分强劲。 从目前长沙优质商铺存量来看，传统商圈和成熟商圈均以百货为主，但自 2011 年至今 相继出现的大型购物中心卻冲破了百货一统天下的格式， 购物中心灵活的业态组合乐成吸引 了消费者， 聚客能力往往高于百货， 特别是餐饮业带来的商场繁荣也促使老牌百货商场改变 单一的零售业态，转而寻求多样化体验式业态组合生长模式。 从未来供给的优质商铺来看， 大部门将以都会综合体的组合部门入市， 以大型购物中心 为主，數据顯示，未来五年将有靠近 300 万平方米的优质商场入市，主要会合在都会新区 包罗但不限于金融生态区、滨江新城、湘江路沿线、红星商圈、武广商圈、梅溪湖等。随着 地铁和城际轻轨的相继开通，都会新区也会随着人流的汇聚而逐渐繁荣 三、都会综合体向二三线都会生长，长沙综合体项目各处开花。 都会综合体是一种集办公、居住、购物、休闲娱乐、商务等功效于一体的物业形态，各 组合部门之间相互依存、相相助益。从 2010 年开始，都会综合体一词在长沙开始兴起，时 至今日， 都会综合体项目已经成为新开发物业的主流。 据我司统计， 从 2010 年到 2015 年， 长沙快要有 2,667 万平方米的综合体供给。 截止目前为止，长沙都会综合体项目凌驾 30 个，开发范围会合在 80 万方以下，占比 78% ，主要漫衍在滨江新城、梅溪湖片区为首的岳麓区，占比 38% ，其次是占比 22% 的雨 花区。从业态组合来看，以购物中心、住宅、公寓、酒店、写字楼、商业街为主，大型的综 合体根本上涵括了所有的业态， 其中， 购物中心和酒店以自持为主， 其他物业则以散卖散租 为主都会综合体项目的体量虽然较大，