第三章资产评估的基本方法课件.pptx

第二章 资产评估的基本方法 ;本章基本要求;本章重点;市场途径;第一节 成本法;前提条件： 1.被评估资产处于继续使用状态 2.应当具备可利用的历史成本资料 3.形成资产价值的耗费是必要的（重置成本法是从资产构建的成本耗费角度评估资产的价值） ;搜集历史资料，确定成本构成;二、基本方法; 重置成本评估方法; ; ; 重置成本评估方法; ;间接成本的计算方法P(了解);例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备??面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？;（1）计算直接成本 购买价=8×（1+20%）=9.6（万元） 运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元） 安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元） 直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本 ＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元） （2）计算间接成本 间接成本占直接成本的百分率 ＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2% 间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元） （3）计算重置成本 重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）;练习1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。 评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为： 重置成本=购买价格+运费+安装成本 =180000+5000+20000=205000（元） ;练习2: 待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台20万元，运杂费1万元，安装成本为2万元，其中原材料0.6万元、人工成本1.3万元、其他费用0.1万元，间接成本为安装成本的80%，请按重置核算法估算该机器设备的重置成本;（2）功能系数法;第一，功能价值法;第二，规模经济效益指数法;是在资产历史成本的基础上，通过价格指数，将其调整为评估基???日时的重置成本。;物价变动指数;练习1：某台机器设备购建于1996年，账面原值为20 000元，当时该类资产的定基物价指数为92%，评估时该类资产的定基物价指数为120%，求该资产的重置成本。 解：被估资产重置成本=20 000×（120%/92%） =26087元 练习2： 某公司的某被估资产账面价值为200 000元，2005年建成，2010年进行评估，经调查已知同类资产环比价格变动指数分别为：2006为8%，2007为7%，2008为9%，2009为5%，2010为6%，求被估资产的重置成本？ ;某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万元；1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999年为1.60。 要求：计算该机床1999年的重置成本 ;重置成本计算表;练习： 某机床于2004年购置安装，账面原值为20万元。2006年进行一次改造，改造费用为5万元；2008年又进行一次改造，改造费用为3万元。若定基价格指数2004年为1.05，2006年为1.20，2008年为1.30，2009年为1.60。请计算该机床2009年的重置成本。;（4）统计分析法;（二）各种贬值及其估算方法;1.实体性贬值及其估算方法;（1）观察法;主要观察被评估资产的外表： 光洁度 腐蚀程度 形体物理变化程度 机器设备评估主要包括： 机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度 硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。 房屋建筑物评估主要包括： 墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、 裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方 向位移等;（2）使用年限法;练习：某资产于1995年2月购进，2005年2月评估时名义使用年限是10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时