住宅专题研究——西安未央区北辰大道项目可行性研究.pptxVIP

;;;西安站位：大西北政治经济唯一核心，西部大开发战略桥头堡，国家东西连结纽带;政治：（出于政治，经济等方面的管理需要）西安所在的陕西省属于西北五省（陕西，甘肃，新疆，宁夏，青海），西安是西北五省的中心城市，政策支持力度大。 经济：西安整体经济实力强，位于西北五省之首，超出榆林一倍； 文化、科教：西安历史悠久，人杰地灵，高校数量居全国前列； 区位交通：是中国的近似地理中心，交通体系发达，是西部五省的交通枢纽。;铁路枢纽中心：西安铁路枢纽是西北地区最大的铁路枢纽。 航运枢纽中心：西安咸阳国际机场有90多条国内航线和27条国际航线，是仅次于北京、上海、广州的最大航空枢纽城市。;“十一五”期间，陕西省将全面建成由国道主干线和西部大通道组成的“米”字型高速公路主骨架，与周边的太原、石家庄、郑州、武汉、合肥、重庆、成都、兰州、银川和包头等10个中心城市直接快速联通，形成了“一日交通圈”。 “米”字型公路使得关中地区已经达到东西贯通、南北伸展，为“一线两带”的建设奠定了基础。“一线两带”地区聚集了陕西省73％的城镇人口、80％的科技力量和73％的国内生产总值，是陕西经济的主体。 目前北段已经通车，西安到达延安的时间由过去的5小时缩短到2小时。;城市层面：加快城市扩张速度，解决城市空间集聚与扩散的关系，引导城市空间重组，符合城市未来发展趋势，有利迅速聚集人气，形成新的地铁商业中心推动区域经济发展。 区域层面：提高城市中心与城市边缘区的沟通能力，平衡城市中心与城市远郊的物业价值，加速沿线物业升级，推动沿线产业格局变更。 沿线分析：提升现状交通的扩张与辐射能力，逐步完成沿线0.5公里半径的地铁经济带，从而快速提升沿线的物业价值。;节点;;;GDP：与中西部典型城市相比，西安整体城市发展处中上游水准，具备巨大增长空间；后期在一带一路战略带动下，城市发展动力或得进一步增强;2008年以来，西安消费品零售总额呈持续攀升态势，尽管2016年面对国内外经济形势错综复杂，经济下行压力加大等不利因素，但西安消费品零售总额依旧保持平稳上涨???趋势，2016年零售总额突破3700亿元，同比增长10%，新业态消费特征凸显，网上零售高速增长， APP引领新消费迅猛发展，传统零售业面临挑战，消费升级步伐加快。;;随着经济发展进入新常态，西安经济增速放缓，居民收入增长速度也有所放慢； 截至2016年末，西安城镇居民人均可支配收入35637元，同比增长7.4%，增速出现显著提升； 相比其他城市，西安城镇居民可支配收入处中下游水平，但西安目前已晋升为一线城市，加上其国际化大都市的国家级城市定位，未来城市发展利好重重，居民收入也将得到较大的提升空间。;产业;截至2017年： 西安市有174家世界五百强企业146家入驻，仅为成都数量的55%（成都市有267家世界五百强企业已入驻）；;房地产开发投资：地产行业开发投资较稳定，地产开发投资额温和上涨但增速趋缓，占固定资产投资的比重逐年上升;土地市场：多年土地过量供应，成交量逐年回落，现阶段新房供应出现短缺，楼面地价稳步上扬;土地市场：土地供应和成交集中在高新、长安、浐灞、曲江、沣东区域;土地市场：2016年住宅楼面地价小幅上涨，拉高西安房价上涨;商品房市场：西安商品房市场销量持续走高，2016年再创历史新高破2000万㎡，伴随大西安时代到来，未来市场空间巨大;各物业表现：住宅市场火热，需求旺盛，供不应求；办公、商业库存压力巨大，商业尤为严重;住宅市场：住宅改善需求释放，价格持续上涨，市场全面进入改善时期，小三房受追捧;办公市场：主城区办公市场在经历14年的投资风潮后，开发趋于理性，供求关系趋于缓和。虽成交面稳定，但库存持续加大，市场整体呈现量稳价平态势;商业市场：西安主城区商业市场长期处于供大于求的过饱和状态，库存长期积压，去化压力空前;PART 1 宏观市场研究;;PART 2 项目分析;PART 2 项目分析;PART 2 项目分析;PART 2 项目分析;PART 2 项目分析;PART 2 项目分析;地块四至现状;地块四至现状;地块条件限制——高铁影响;地块条件限制——高铁影响;地块条件限制——高铁影响;地块条件限制——高铁影响;地块条件限制——高铁影响;PART 2 项目分析;PART 2 项目分析;;PART 3 市场分析及SWOT分析 ---板块竞品分析;PART 3 市场分析及SWOT分析 ---板块竞品分析;PART 3 市场分析及SWOT分析 ---板块竞品分析;PART 3 市场分析及SWOT分析 ---板块竞品分析;;PART 3 市场分析及SWOT分析 ---板块竞品分析;;PART 3 市场分析及SWOT分析 ---板块竞品分析;;PART