房地产诉讼九大热点问题.docx

房地产诉讼九大热点问题 房地产诉讼九大热点问题热点一：一房数卖的处理在审理一房数卖案件时，假如数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应根据已经办理房屋全部权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后挨次确定权利爱护顺位。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人；变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内的，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进展确定。热点二：买受人挺直主见确权的相关问题由于在买卖合同履行过程中，双方存在的是债权债务关系，买受人只能根据合同商定，要求出卖人履行合同义务，包括将标的物的全部权转移给买受人。但是买受人不能根据买卖合同而挺直获得标的物的全部权。因此，对出卖人不履行产权过户义务的，买受人不能挺直要求确认房屋产权归其全部，只能根据合同商定要求出卖人履行帮助办理产权过户手续。故在买受人主见确权的状况下，应当向当事人释明法律关系，告知其可以变更诉讼恳求。来源：上海高院民一庭编《民事案件庭审要领〔二〕》热点三：未经共有人同意处分共有物问题上海高院：出卖人与买受人签订房屋买卖合同，出卖登记在其个人名下的房屋，不符合法律、行政法规关于共有物处分的规定或者共有人之间关于共有物处分的商定的，假如买受人是好心的，且支付了合理对价并已经办理了房屋权属变更登记手续，可以根据物权法第106条第1款的规定处理；假如买受人是好心，且买卖合同商定的对价是合理的，其他共有权人要求确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。上海高院：对于房屋登记在夫妻名下，买受人与夫妻一人签订房屋买卖合同，买受人要求办理转移登记的，研讨会形成全都看法认为，夫妻一方对于共有房屋无处分权，故买受人要求办理产权登记的，人民法院不予支持。上海高院：假如房屋出售时，权利登记仅为出让人一人，除非有证据证明买受人与出让人恶意串通，损害其他共有人的利益外，基于产权登记的公示、公信原那么，应确认房屋买卖合同有效；假如房屋出售时，权利登记为数人，基于局部共有人不得擅自处分共有物的法律规定，一般应确认房屋买卖合同无效，但买受人有理由信任出让人有代理权，符合表见代理的构成要件，应确认房屋买卖合同有效。需留意的是，假如查明房屋已经交付买受人用法且产权已变更至买受人名下等，应尽量维持合同的效力，告知主见房屋买卖合同无效的其他共有产权人可以转变诉讼恳求或另行诉讼，主见处分人予以赔偿。来源：上海高院民一庭编《民事案件庭审要领〔二〕》最高人民法院民一庭仲伟珩法官：出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合《物权法》第97条规定的条件或者共有人商定的条件，在房屋买卖合同有效的状况下，买受人恳求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予帮助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于连续履行合同的诉讼恳求。法院可以向购房者明确释明其可以变更诉讼恳求，购房者可以恳求解除合同并要求出卖人担当违约责任。来源：《民事审讯指导与参考》2014年第1辑热点四：房屋迁让的处理1、与房屋迁让案件的协调上海市高院民一庭：假如买受人诉至法院要求出让人或者实际居住人迁让，而出让人、前一手房屋买卖合同的出让人或实际居住人要求确认买卖合同无效的，由于对买受人获得房屋全部权所依靠的根底法律关系的有效性尚有待于审查，在相关当事人已提起合同无效诉讼后，应当裁定中止房屋迁让案的审理。来源：上海高院民一庭编《民事案件庭审要领〔二〕》2、后手买受人完成房屋产权登记后，要求在系争房屋内实际居住人员迁出如何处理倾向性看法认为，从产权登记状况来看，买受人已作为系争房屋的权利人登记在册，依法应享有占有、用法、收益、处分的权利，而实际占有人已非系争房屋的产权人无权在房屋内居住用法，买受人可基于物权恳求权要求对方从房屋内搬离。但在个案处理中，应留意考量房屋的实际居住人员是否享有居住房屋的权利，或房屋买卖合同是否存在虚假交易，以及房屋现实交付是否存在履行障碍等状况，予以区分处理。相关类似案例：其他全部权与占有权能分别下买受人的权利救济途径分析—臧某与连某排除阻碍纠纷上诉案〔2014)沪一中民二(民)终字第433号〕热点五：与借款合同纠纷案件关联问题1、与借款合同纠纷的程序协调上海市高院民一庭：在理论中，一些要求确认房屋买卖合同无效的原告之所以诉至法院，往往是因为债权人主见归还借款并要求行使房屋抵押权。在这种状况下，应当审查相关借款合同纠纷案件有无判决，判决结果如何。以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方恳求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，假如担保权人作为有独立恳求权第三人提出诉讼恳求，应当与