房地产工程纠纷如何认定以物抵债协议的法律效力？.docx

房地产工程纠纷如何认定以物抵债协议的法律效力？ 房地产工程纠纷如何认定以物抵债协议的法律效力？前言近些年来，随着民间借贷纠纷的逐年增加，以替代物，主要是以房产等抵偿原金钱债务的状况在司法理论中大量产生，该等纠纷涉及的核心问题即是，如何认定以物抵债协议的法律效力？本文对以物抵债的类型进展梳理和分类，并以此为根底，讨论以物抵债协议在不怜悯况下的法律效力。关于本文争论内容涉及的法院案例，以及更加丰富的内容，可参见《房地产及工程纠纷实务焦点问题案例精析》一书中的案例精析文章，即“未履行完毕的以物抵债协议法律效力认定及债权人代位权的行使——某国土局与甲房地产公司、乙实业公司债权人代位权纠纷案例评析〞一文。1以物抵债的类型房地产工程纠纷所谓以物抵债，在民商法法理上又称为代物清偿，是当事人商定以特定标的物抵偿特定数额金钱债务的行为。我们理解，依据所抵债务是否已届清偿期，以及以物抵债协议是否履行，即抵债之物是否已经办理物权转移手续〔动产交付或不动产登记等〕，以物抵债可相应细分为四种情形：第一种，债务清偿期届满前，债权人与债务人达成以物抵债协议，尚未办理物权转移手续；其次种，债务清偿期届满前，债权人与债务人达成以物抵债协议，已经办理物权转移手续；第三种，债务清偿期届满后，债权人与债务人达成以物抵债协议，尚未办理物权转移手续；第四种，债务清偿期届满后，债权人与债务人达成以物抵债协议，已经办理物权转移手续。各种情形事实不同，可能导致的法律效果也存在差异，现分述如下。2以物抵债协议的法律效力房地产工程纠纷01债务清偿期届满前，债权人与债务人达成以物抵债协议，尚未办理物权转移手续，以物抵债协议是否有效？对于债务未届清偿期之时，债权人与债务人即已达成以物抵债或代物清偿协议但尚未办理物权转移手续，我们认为，此种状况下双方当事人的真实意思表示应为担保债之履行，即以商定转让抵债物的方式，敦促、担保债务人履行债务。假如债务人在债务清偿期届满时未履行债务，依协议债权人可要求获得抵债物。此种状况下，需推断当事人之间的此种支配是否合理，是否可能损害协议当事人或其他主体的利益。理论中有观点认为，依据合同自治和契约自由原那么，只要查明以物抵债协议不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，即不应轻易否认此种状况下以物抵债或代物清偿协议的效力。就此我们认为，当事人意思自治是民商法的根本原那么，但除了意思自治原那么外，对以物抵债协议法律效力的推断也要遵循公正原那么，该公正原那么表达在要公平爱护债权人和债务人的利益，也要考虑债务人其他的债权人的利益。由于此种情形下尚未办理完毕物权转移手续，在协议签订后至物权转移期间，抵债物可能发生价值的较大改变。在抵债物升值的状况下，假如债权人要求按双方原商定的抵债金额进展抵债，将使债务人利益受损，进而也会使债务人其他债权人的利益受损；在抵债物贬值的状况下，假如债务人要求按双方原商定的抵债金额进展抵债，将使债权人利益受损，并变相的使债务人获益。因此，我们认为此种状况下应给予以物抵债协议的“理论性〞，即该协议在未履行状况下，仅属于成立但未生效状态，当事人据此要求办理抵债物的物权转移手续，不应得到支持。就此，最高院相关司法说明、工作文件及地方高院相关司法工作文件的规定可以佐证上述观点，详细如下。〔1〕《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律假设干问题的规定》〔法释[2015]18号〕其次十四条对以买卖合同作为民间借贷合同的担保的情形进展了规定，认为在此种状况下，当事人不能要求履行买卖合同，表达了最高院对债务履行期限届满前以物抵债效力不予支持的司法看法。〔2〕《最高人民法院关于当前商事审讯工作中的假设干详细问题》〔2015年12月24日起施行，下称“《商事审讯规定》〞〕“九、关于以物抵债合同纠纷案件的审理问题〞规定：“第一，关于债务履行期届满前商定的以物抵债。债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的商定，由于债权尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距。假如此时挺直认定该商定有效，可能会导致双方利益显失公正。所以在处理上一般认为应参照《物权法》关于制止流押、流质的相关规定，不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力。在后果处理上：1、假如此时抵债物尚未交付给债权人，而债权人恳求确认享有抵债物全部权并要求债务人交付的，不予支持。今年最高人民法院公布的民间借贷司法说明其次十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，应当根据民问借贷法律关系审理。债务人不履行生效判决确定的金钱债务，债权人可以申请拍卖买卖合同标的物以归还债务。上述处理思路与该司法说明规定是全都的。〞〔3〕《江苏省高级人民法院审讯委员会会议纪要》〔文号：[2014]2号，下称“《江苏高院会议纪要》〞〕其次条第〔一〕款认为：“当事人在