房地产合作开发合同法律效力的认定.docx

房地产合作开发合同法律效力的认定 遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问http://.doczj/doc/dfaaa1fd9fc3d5bbfd0a79563c1ec5da50e2d6bb.html房地产合作开发合同法律效力的认定房地产开发时刻面临来自于法律、政策、管理和市场等各个方面的风险，合作开发房地产状况尤为冗杂。鉴于合作开发合同纠纷案件比例较高且案件冗杂程度较高，又缺乏法律根据，最高人民法院《关于审理涉及国有土地用法权合同纠纷案件适用法律问题的说明》〔简称“《说明》〞〕对合作开发房地产作了比拟具体的规定，仅“合作开发房地产合同纠纷〞一节就有14条，占去《说明》整个28个条文的一半。现本文结合《说明》，对房地产合作开发合同效力认定的几个影响因素作一讨论。一、合建审批手续与土地用法权变更登记对合作开发合同效力的影响有关审批登记手续对合同开发合同效力的影响，司法理论经受了由严至松的过程。1995年12月27日，最高人民法院通过的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件假设干问题的解答》〔简称“《房地产管理法施行前的案件问题解答》〞〕规定，合建合同除办理合建审批手续外，还应当办理土地用法权变更登记手续，未办理土地用法权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已根本建成，又无其他违背行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地用法权变更登记手续。《合同法》及其司法说明施行后，法院确认合同无效的法律根据统一为全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。合建审批手续与土地用法权变更登记对合作开发合同效力的影响，也发生了较大改变。广东省高级人民法院《关于施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导看法》〔简称“广东高院《指导看法》〞〕的规定顺应了该等司法趋势，较具有典型意义。该看法规定，当事人未办理合建审批手续、土地用法权变更登记手续不影响合作建房合同的效力，但合作双方为了躲避交易税收而商定不办理土地用法权变更登记手续，房地产工程以原土地用法者名义进展开发建立的，视为恶意串通，躲避税收，损害国家利益，应当认定当事人商定不办理土地用法权变更登记手续的条款无效，责令当事人办理土地用法权变更登记首先，按有关规定补缴税费。最高院的有关案例也说明当事人未办理合建审批手续、土地用法权变更登记手续不影响合作建房合同的效力。在铁道部隧道工程局与广西康隆物业有限公司合建建房纠纷案中【参见最高院民一庭：《民事审讯指导与参考》2001年第3卷】，最高院审讯看法认为，《城市房地产管理法》没有将办理合建审批手续和土地用法权变更登记手续规定为合作开发合同生效的条件，因此有关合作开发协议没有违背国家有关法律和行政法规强迫性和制止性规定，从而认定该合作开发协议有效。《说明》的出台，没有对合建审批手续与土地用法权变更登记对合作开发合同效力的影响作出任何推断，但也没有认定合建审批手续与土地用法权变更登记应当作为合作开发合同的根本内容和法律特征之一，结合前述案例，我们认为，《说明》对该等条件是并无限制。二、房地产开发企业资质对合作开发合同效力的影响合作方是否均需具备房地产开发企业资质也是合作开发合同需要关注的问题之一。《房地产管理法施行前的案件问题解答》规定，不具备房地产开发经营资质的企业与别人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般认定无效，但在一审诉讼期间依法获得房地产开发经营资格的，可以认定合同有效。1998年上海市高院《关于房地产纠纷案件假设干问题的研讨状况审讯趋势，黄院长认为“在处理合作建房合同纠纷时，只要其中一方有房地产开发经营资格且一方对合作建房地土地是以出让方式获得的，就应视为合法〞。《说明》的出台，对该等司法趋势予以了明确，《说明》第15条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但起诉前当事人一方已经获得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效〞。《说明》的这个规定，正与合作开发房地产合同并不需要合作各方“共同经营〞的精神相吻合。由于房地产开发经营特别冗杂，投资者出于自身条件或者其他因素的考虑而不参加房地产开发经营，即表达了当事人的自愿原那么，也不妨害国家的市场管理秩序、社会公共利益，不违背国家强迫性法律法规。因此，合作各方有权商定是否共同经营。既然法律不要求合作各方共同经营，当然也没有必要要求合作各方均具有房地产开发经营资质。三、房地产合作开发几种转性情形《说明》第14条规定，本说明所称的合作开发合同，是指当事人订立的以供应土地用法权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为根本内容的协议