房地产市场存在的问题及监管对策.docx

房地产市场存在的问题及监管对策 房地产市场存在的问题及监管对策近年来，房地产市场不断升温，旺盛的市场需求，巨额的利润，吸引众多投资者的目光。房地产市场的迅猛进展，带动经济的快速进展，进步了人民生活程度，同时也引发了一些问题，影响到社会稳定和人民群众的切身利益。针对这些问题，国务院出台了一系列政策，加大了房地产市场宏观调控力度。笔者从工商行政管理部门的视角，对房地产市场存在的问题进展调查分析，并提出应对措施。一、当前房地产市场存在的主要问题〔一〕无证无照和超范围经营问题突出。一些具备开发资质的企业在利益的驱使下，通过收取管理费等方式，或将本企业的资质证书和营业执照出租给别人用法，或以本企业名义设立工程经理部，为一些不具备资质条件的企业和个人进入房地产市场供应爱护伞，致使房地产市场开发主体混乱，无证无照经营现象较为突出。〔二〕招投标运作不够标准透亮。土地的划拨、出让等信息宣扬和公示不到位，存在违规操作的问题，致使局部业内企业知情不多、参加面不宽。同时，在土地拍卖时，招投标部门对参加竞标企业的资质条件、主体资格等审查不够严格，未充分征求工商部门的看法。〔三〕虚假违法广告现象较为严峻。一些房地产开发企业为了吸引人气，发布含有明显低于市场价的房价信息等内容的虚假广告，如有消费者询问，那么称该房已售，并借机推销其他商品房。有的房地产开发公司通过虚构商品房销售进展的信息，在社会上造成商品房供求紧急的气氛，引诱消费者购房。有的违背《广告法》和《房地产广揭发布暂行规定》的规定，发布含有投资、就业、升学等制止性内容，误导消费者。〔四〕合同违法行为时有发生。多数房地产开发企业不按规定用法商品房销售合同示范文本，不按规定将自制的合同文本送相关部门备案。自行设计的合同文本对商品房的质量、配套设施、公摊面积、公共设施管理、房屋权证办理等规定不够明确，特殊是对双方的权利义务及纠纷的解决方式规定模棱两可，或者设定霸王条款，躲避和免除房地产开发企业的责任，在纠纷发生后，消费者的权益得不到保障。〔五〕损害消费者合法权益呈上升趋势。目前，在商品房销售中存在面积缩水、公共设施达不到预先承诺、不按商定办理房屋产权证等损害消费者权益的问题。某开发商在业主入住后_年多的时间内，拒不履行办理产权证的承诺，引发__户业主集体投诉。二、加强建筑房地产市场监管的措施对于上述存在的问题，其缘由是多方面的：房地产市场管理涉及多个部门，政出多门，各自为阵，互相协同的工作机制尚未建立；有关法律法规不够完善，对工程经理部的管理、设置及主体定位等缺乏详细的规定，导致房地产开发企业设置的工程经理部过多过滥；出租、出借营业执照以及挂靠经营等往往通过内部协议等隐藏的方式进展，加之工商部门手段有限，调查取证困难，后续监管难以施行。作为履行市场监管的职能部门，工商部门要充分发挥自身职能作用，主动主动介入房地产市场监管，当好监管房地产市场的主力军。笔者认为，要解决好房地产市场存在的问题，应从以下几个方面入手。〔一〕以拍卖监管为切入点，全面介入房地产市场监管土地用法权的获得，是房地产开发经营活动的起点。依据《城镇国有土地用法权出让和转让暂行条例》的规定，国有土地出让实行招标拍卖进展。《拍卖法》和《拍卖监视管理暂行方法》规定，工商行政管理机关依法对拍卖活动施行监视。我们应仔细履行监视职责，建立健全拍卖备案登记制度，加强对房地产开发企业参加土地竞拍活动的监管，全面把握辖区房地产开发的情况。严格审查竞拍人主体资格证明、资质条件、资金来源等备案材料，对主体资格不合法、无相应资质条件或假借别人资质证书和营业执照参加竞拍的，不予登记备案，并准时通知建立、国土资源等部门，取消其竞拍资格，将违法开发行为拒之于门外。〔二〕以经济户口管理为根底，标准房地产市场主体行为一是严格主体资格审查。建立辖区房地产开发企业经济户口台帐，逐一录入企业的登记注册状况、资质证书期限、资质等级等。并全面清查房地产在建开发工程，对比房地产企业经济户口台帐，对从事房地产开发、建筑施工的企业和个人的市场主体资格进展审查。重点查处无照经营、挂靠经营、企业出租出借营业执照、超范围经营等违法行为。对一些重点嫌疑开发工程，要通过加强企业财务的检查，对企业在建开发工程的投资状况和财务收支进展严格审查，准时查处挂靠经营以及以收取管理费等形式出租、承租营业执照的无照经营行为。针对以内部协议承租、借用资质和营业执照以及挂靠经营调查取证难的问题，应从开发工程的资产管理入手，由开发企业出具在建工程投资状况，注明投资方、投资额等，经公证处公证后，报工商部门备案。对拒不办理备案手续的，列为重点对象，严格审查。二是加强注册资本监管。依据房地产开发企业资质等管理的规定，一级资质企业，其注册资本最低限额为____万元，二级资质企业为____万元，三级