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市场分析 市场分析) 市场分析 一、项目概况 二、济南市房地产宏观市场调研三、济南市高档楼盘市场现状分析 四、与项目地块定位相当的市场调查分析五、项目地块 SWOT 分析及规避方式六、项目初步市场定位 一、项目概况 （一）、项目的地理位置 项目地块位于泺源大街与太平街交界处西北，地理位置显要，环境幽 雅，交通便利；项目临近泉城广场，周边多路公交线路可以直达，道路交 通能到达市内各区。 （二）、项目所在地环境状况 项目所在地泺源大街是一条具有悠久历史文化的名街， 附近主要的 商业建筑有中银大厦、鲁银大厦、富林酒店、新闻大厦、银座大厦等。项 目周边星级酒店环伺；政府机关及金融机构密集；本项目临近泉城广场， 休闲娱乐环境极佳；交通网络四通八达，占尽地利人和。 项目地块为长方形，南北面窄，东西面较宽，利于规划临街建筑。但 是项目地块北面为临街住宅，预规划建筑对其日照采光影响极大。规划上 受到其影响较大。 （三）、项目的性质及主要特点 项目地块主要特点为： 1、项目地块比较方正，规划起来相对容易； 2、地块占地规模比较小，容积率相对适中； 3、与后边多层住宅距离过近，规划受到影响较大； 4、周边片区土地稀有，本项目位置得天独厚。 （四）、项目规划主要技术经济指标 项目地块占地 7460 平方米，原用地已有设计规划方案，规划总建筑 面积为 46653 平方米，容积率 5.18。地上 22 层约 38653 平方米，地下两 层约 8000 平方米。建筑高度 75.5 米，地下车库可停车 136 辆，初步确定 高级办公。我司在认真分析周边环境的基础上，提出了在该地块建设高级 住宅的建议，规划指标如下：总建筑面积 38150 平方米。其中地上建筑面 积 31150 平方米，全部为 22 层板式高层住宅，其中住宅部分面积 26110 平方米（首层架空，面积为 1186 平方米，用作会所和管理房），空中立体 花园总面积 5040 平方米；地下室总建筑面积 7000 平方米，主要用途为地 下顶车场和设备层，停车位 130 个。 （五）、项目合作方式 富丽房地产开发公司通过购买土地方式从原开发商手中取得土地，土 地价格为 9800 万元，富丽开发公司负责项目的全部费用。 （六）、可行性研究的目的、主要论据和范围 项目可行性研究的目的是通过对济南市房地产的宏观及微观市场详 细的调研分析，结合项目所在地片区的市场状况，确定其初步的市场定位， 进行成本预算分析、销售收入预测、项目盈利状况及风险分析，研究该项 目实际是否可行或者现在不可行何时可行等问题。可行性研究的主要论据 是济南市整体房地产走势分析、市场供应量与需求量分析、市场热点分析、 与本项目具有可比性的重要楼盘分析以及济南市的建筑成本情况、各种税 费收取情况、一般市场的利润状况等分析。其范围主要在泺源大街片区高 档公寓和中央商务区（CBD）片区等高档公寓比较集中的区域。 二、济南市房地产宏观市场调研 （一）、济南市房地产市场状况分析 1、目前济南房地产开发投资增长迅速。2001 年商品房投资 58.5 亿元， 增长 38.5%。房屋施工面积 713.0 万平方米，其中住宅施工面积 595.2 万 平方米，分别增长 27.4%和 30.2%；竣工面积房屋竣工面积 190.8 万平方 米，其中住宅竣工面积 163 万平方米；房地产开发朝着片区化、多类型、 多档次、综合配套和环境优美舒适方向发展。 2、土地购置面积和土地开发面积大幅增长。2001 年土地购置面积为 184.9 万平方米，土地开发面积为 263.2 万平方米，分别增长 1.8 倍和 2.5 倍，说明在开发投资和开复工面积强势增长的同时，土地购置面积和土地 开发面积也有很大幅度的增长，后劲十足，势头强劲。 3、房地产市场供销两旺，但是新增供给增幅大大快于同期销售增幅。 据统计 2001 年房屋竣工面积 190.8 万平方米，其中住宅竣工面积 163 万 平方米，分别下降 19.1%和 22.8%。商品住宅实际销售面积 117.3 万平方 米，下降 1.7%，其中个人购买 95.4 万平方米，个人购买比例已达 81.3%， 比上年提高 0.9 个百分点。总竣工面积增幅高于实际销售面积。2002 年商 品房市场总供给的增长速度将超过总需求的增长速度，供求之间的总量差 距将日益显现，竞争局面将比以往更为严峻。济南房地产新增供给速度大 大高于同期销售增幅，市场消化能力后劲不足的迹象已经开始显现，这一 现象应当引起高度警惕。 4、商品房在建规模扩大，开发速度剧增。预计今年的住宅供应量将 比去年大幅度的增加，商品房开工面积将达 500 万平方米以上，如果再考 虑去年结转的近 400 万平方米，今年住宅的实际供应量将要达到 900 万平 方米，而目前济南市