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凯旋城（住宅）价格模拟
编制：广大地产机构
日期：2016 年 12 月 11
一、模拟方式
根据项目价格策略的制定仍从定量、定性二个方面综合的综合考量，定量、
定性考量仍按 2016 年 12 月 9 日由伊莱特设计单位所提供的 1-2 号地块总规划图
（方案 1）所确定的指标实施，模拟方式如下：
1、考察什邡市场洋房竞品盛世豪庭的数据，通过 类比价值算术平均法 +有效需
求成本加价法 确定洋房均价。
2 、在具体单位定价模拟过程中，使用 加权点数定价法 ，根据面积、朝向视野、
楼栋别、楼层差等得出结论。
朝向差价：南北座向较贵，东西座向较便宜
楼层差价 : 一、三、四楼较贵，二、五、六、七较便宜。
视野差价：视野较佳，景观较佳为贵，面临墙巷或采光较暗者，即使同一栋楼，
同一楼层，也较便宜 .
二、产品分类及基准均价
1、现金流产品：基准均价 3600 元/ ㎡左右
2 、中端产品：基准均价 3700 元/ ㎡左右
3、高端产品：基准均价 3900 元/ ㎡左右
具体测算如下：
1、现金流产品测算
均价
现金流产 面积 总价
1 栋 朝向差 0 100 （元/
品 （㎡） （元）
㎡）
楼层差 楼层 项目 01 02
面积 160 160 320
100 7F 单价 3600 3700
总价 576000 592000 1168000
20 6F 面积 112.72 112.72 225.44
单价 3520 3620
总价 396774 408046 804821
面积 112.72 112.72 225.44
40 5F 单价 3540 3640
总价 399029 410301 809330
面积 112.72 112.72 225.44
30 4F 单价 3530 3630
总价 397902 409174 807075
面积 112.72
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