加油站土地拍卖评估方法.pptxVIP

苏州天地(tiāndì)房地产评估有限公司加油站土地(tǔdì)拍卖的评估方法第一页，共24页。加油站情况分析目录(mùlù)加油站土地拍卖估价方法12加油站土地拍卖估价案例3存在(cúnzài)问题评估思路加油站拍卖(pāimài)评估基准地价系数修正法收益还原法成本逼近法第二页，共24页。一 . 加油站情况(qíngkuàng)分析加油站土地作为(zuòwéi)一种特殊商服用地在实际生活中为具有垄断性质的用地 ，评估中应考虑垄断地租的修正。 基准地价(dì jià)系数修正法评估方法收益还原法扣除特许经营权费成本逼近法第三页，共24页。存在(cúnzài)问题拍卖目的中，权益不可分割 不动产价值的本质是不动产权益（包括权利、利益(lìyì)、收益），单一对象权益价值是不可分割单独存在的。拍卖目的中，加油站土地离开了特许经营权就不是加油站了，为此单一加油站土地与特许经营权是不可分割的。特许(tè xǔ)经营权费≠垄断地租 特许(tè xǔ)经营权是否等同于垄断地租要看市场是否充分竞争。在中国，中石油、中石化对加油站特许(tè xǔ)经营权有垄断性，特许(tè xǔ)经营权费用确定有明显“人为性”，现阶段特许(tè xǔ)经营权费不等于垄断地租。第四页，共24页。估价(gū〃jià)思路 加油站土地拍卖评估(pínɡ ɡū)中不剥离垄断地租或特许经营权价值。第五页，共24页。二. 加油站土地拍卖估价(gū〃jià)方法 基准地价系数修正法 我国各地基准地价基本上只有商服、住宅、工业三大类用地基准地价及其修正体系，很少细分到加油站等特殊商服用地基准地价及其修正体系。 影响加油站用地收益的因素较一般商服用地（如商场、店铺）影响因素差异很大，有些(yǒuxiē)影响因素甚至作用完全是相反的，加油站土地拍卖评估不宜采用一般商服基准地价修正体系。第六页，共24页。 基准地价系数(xìshù)修正法影响因素修正指标临接道路情况临接道路类型主干、次干、支路临接道路方向三面、两面、一面临路加油站密度区域范围内每平方公里加油站个数或相邻最近加油站距离车流量日均（周均）车流量分档入口入口方便程度规模加油枪、油罐等数量 经过调查和统计各加油站的收益水平及影响因素进行分析、制订相应的修正(xiūzhèng)系数修正(xiūzhèng)评估加油站估价对象土地价格。第七页，共24页。 收益(shōuyì)还原法加油站整体资产价值土地(tǔdì)使用权价值含特许经营权价值房屋(fángwū)价值配套机器设备价值加油站土地使用权价值=加油站整体资产价值-配套机器设备价值-房屋现值 第八页，共24页。 收益(shōuyì)还原法年正常净收益 年正常净收益=销售收入-营业成本(chéngběn)-营业税金-各类费用评估要点根据周边(zhōu biān)类似加油站（稳定经营）历史经营情况推算单位面积净收益。比较当地市场平均情况第九页，共24页。 收益(shōuyì)还原法2.加油站整体资产价值（收益还原法） P - 加油站整体资产价值；a - 年正常(zhèngcháng)净收益； r – 还原率；n – 剩余使用年限剩余使用年限=40年 拍卖时无房屋(fángwū)建成，假设建成房屋(fángwū)耐用50年土地使用权剩余年限40年，剩余使用年限取40年。还原率（实例法）选取类似实例，调查搜集近期发生实例的交易价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式V＝a/r，反求出还原率r=a/v.将周边类似加油站实例还原率与当地社会平均水平比较得出估价对象的还原率。第十页，共24页。 收益(shōuyì)还原法3. 配套(pèi tào)机器设备价值（重置成本法）油罐加油站配套机器设备加油机电瓶发电机组其他设备加油站配套(pèi tào)机器设备价值=油罐价值+加油机价值+电瓶价值+发电机组等其他设备价值第十一页，共24页。 成本(chéngběn)逼近法4. 房屋现值（重置成本法）房屋现值 = 房屋重置价格(jiàgé) - 折旧额 = 房屋重置价格(jiàgé)– 年折旧费*房屋已使用年限年折旧费房屋耐用年限 土地(tǔdì)使用权剩余年期： 年折旧费 = 房屋重置价格*（1-残值率）/耐用年限房屋耐用年限 土地(tǔdì)使用权剩余年期： 年折旧费 = 房屋重置价格/房屋可使用年限拍卖时房屋未建成，房屋尚未到耐用年限写且均为新置无需折旧 房屋现值 = 房屋重置单价*建筑面积加油站土地使用权价值=加油站整体资产价值-配套机器设备价值-房屋现值 第十二页，共24页。 方法(fāngfǎ)比较基准地价系数修正(xiūzhèng)法方法不完善成熟，需要进一步实践修正(xiūzhèng)。收益(shōuyì)还原法比较接近实际情况。成本逼近法特许经营权费≠垄断地租，偏远