镇江玖珑城商业定位规划及发展建议终审稿p.pptx

玖珑城商业综合体一期 商业定位规划及发展建议;;;区位条件认知;地块价值认知;交通条件认知;大港商业市场认知;消费特征认知;大港消费缺失度分析;项目商业竞合环境分析;;;项目总体发展方向思考;本项目相对其主要商业竞争对手，具有自身的发展优势。 项目自身条件：非本土建筑设计+多元街区布局+国际新兴商业模式（综合体开发模式）+公园化环境； 对片区内其他商业项目而言为综合体开发，体量规模相对较大，未来配合二期产品形态上提升相对较易。 由于项目周边人群基数少，多以产业园区及安置户为主，建议本项目从业态定位上稍高一点；将商务与生活 结合满足不同人群的需要，扩大项目商业辐射范围和消费层面，形成层次互补。商业定位为以中端为主，少 量商务高端配套。;发展趋势预判： 区域成熟需要市场培育期，本案客群也会随着项目综合体一期二期开发的不断成熟而改变，开业的前5年以周边3-5Km居民为主，5年后片区商务及中产客群为主力客群。;我们将项目具有一定消费潜力的客源终端按照消费性质、特征的差异划分为三类，评价其与本项目特性的吻合度，从而验证目标市场定位准确性。;;; ;项目总体发展方向思考;项目总体发展方向—功能组合;项目总体发展方向—功能组合;项目总体发展方向—功能组合;;定位假设之租金比较：;零售、餐饮、休闲娱乐是现代商业的主要构成业态，其中，以零售为主的商业形态，如百货商场、购物中心等，零售比例可达50-75%左右，其建筑形态通常是单层面积较大的方盒形物业。而以餐饮和休闲娱乐为主的商业形态往往是街区型物业。 通过之前三种定位假设的探讨，结合本项目的自身特点，我们认为：; 需求决定供给、供给引导需求。未来本案商业功能应以满足目标客户需求为基础，以引领消费风尚、创造细分市场为目标。;;比较内容;主要业态;集生活购物、休闲娱乐、特色餐饮、社交聚会、文化教育及社区综合配套于一体的 大港·玖珑城 都市时尚生活中心 （City Lifestyle Center） 精品超市 影院 量贩KTV 美容健身 儿童乐园 中西餐饮 时尚购物 教育培训 生活配套 ;； ;集时尚化??食、商务休闲娱乐及品质生活配套于一体的一站式休闲生活商业中心;主题定位;;根据本项目的区位及区域属性，项目定位，参考人们日常的消费习惯，城市道路及交通条件的影响，综合判断本项目的核心客群来源于项目5公里范围，覆盖镇江新区整个中部及南部，与现在北部传统老商业圈成犄角之势，错位差异化的商业经营，从而影响到整个大港片区消费，并可辐射到包括周边埤城在内的10公里范围人群。;功能定位;形象定位;;本项目定位及规划上在业态类型、业态组合及消费者沟通三方面实现差异化竞争优势;多彩生活;零售及生活服务;店铺类型;店铺类型;店铺类型;商业业态业种占比;商业业态规划布局建议;商业业态规划布局建议;商业业态规划布局建议;商业业态规划布局建议;商业业态规划布局建议;商业业态规划布局建议;商业业态规划布局建议;动线调整，简化内部动线，有效带动人流;商业动线规划建议;商业动线规划建议;商业动线规划建议;商业动线规划建议;商业动线规划建议;楼号;整体商业;;项目招商策略及实施计划;招商策略建议;招商策略建议;招商策略建议;招商策略建议;招商策略建议;招商策略建议;招商策略-优惠策略;招商策略-其他策略;招商策略-租期策略; 建议物业管理费10元/平方米/月，部分重要商家，主力商家租金可含物业管理费，以实际洽谈为主;开业招商分期节点倒排建议;各阶段招商目标;招商推广时间节点建议;招商执行; 招商发布会或品牌加盟会是招商过程中的重要环节 与知名品牌签约或加盟，举行活动大会能吸引商家，树立信心;可采取加盟餐饮、休闲育乐优质品牌方式，拓宽招商渠道， 树立项目招商品牌层级形象，以带动其他同类业态商家的进驻;招商执行;招商执行;;户外射灯及霓虹广告—— 射灯、霓虹广告极大的影响着商业的形象，做立面设计时应提前考虑;;街区灯光工程;指引路牌示意;未开街店铺包装;门楣设计;;;;;;在临街位置高楼设置大型广告招贴看板，展示各种业态信息以及人物，并采用射灯增加效果;门楣设计;建议在店铺门口，摆放适量的阳伞、休闲座椅等；或者摆放公用休闲座椅；分别搭配绿色植栽； 建议街区内外布置艺术感的雕塑小品，让人群驻足拍照;规模;