天健深圳宝安a0040102地块项目定位策划报告.pptx

我们的工作回顾本阶段开展工作已完成工作回顾第一阶段前期策划定位报告第二阶段片区市场深度研究深化定位报告第三阶段营销建议项目销售建议项目项目形象包装建议项目推广媒体建议项目宣传推广费用估算基础研究项目定位户型定位客户定位产品定位与规划宏观环境研究片区市场深度分析项目定位深化规划建议项目相关专题研究谨呈：天健集团印象·宝安中心区--A004-0102地块项目定位策划报告宏观政策分析CHAPTER 1 《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》2006年7月 国六条 国十五条（国六条细则）2006年6月 深八条 再次提高基本利率2006年4月 深圳实施新版预售合同2006年3月基于前两次报告对于项目的定位和区域客户的基本研究，在宏观调控力度不断加大和宝安中心区最新拍卖的震撼，未来市场也随之变得更加扑朔迷离！近两年调控的主要路径理想的调控路径采取的措施小幅度增加供给。打击投机性需求，部分真实需求亦受到打击。可采取措施大幅度增加供给。不限制需求。市场表现价格回稳。市场规模扩张。进入旺盛市场。理想状态下的市场表现价格回稳。市场规模先微缩后稳定。市场回归理性。不可能的任务——存在土地垄断。楼市管理体制矛盾。金融体制矛盾。市场发展轨迹 能否走通主要考验在于——房价能否尽快稳定，然而05年国内大部分城市在政策调控后，楼价仍然大幅上涨，促使06年更严厉政策的出台。宏观调控市场模型市场化路径当前价格需求由于需求增长快于供给增长，现阶段房地产市场已进入短缺期。当前价格高于社会及政策的期望价格。价格怎样才能归于稳定？期望价格当前位置短缺旺盛中间路径沉寂过剩供给根据供需的关系，市场可分为沉寂、短缺、旺盛、过剩四种类型。新政与拍卖注意拐点自今年实施新政以来，三级市场成交逐步走低，收宏观政策的影响，市场观望气氛浓厚注意拐点宝安中心区三块土地拍出片区历史高价，打破几个月来的市场沉寂，客户来访量明显增大下跌期回涨期下跌期回涨期回涨期下跌期回涨期下跌期05年“国八条”后的深圳三级市场05年“国八条”后的深圳二级市场受新政影响，深沪两市房地产股大涨。新政出台可能令投资者看到了“利空出尽”，市场环境将有助于优质地产企业尽早走出政策影响，走向更加健康良性的轨道，因此引发一些对于优质地产企业的乐观情绪 ；新拍事件也增强了置业者进一步置业的信心，有助楼市将会尽快走出低谷政策一定程度抑制房价上涨和市场投机行为，但房地产市场刚性需求依然存在，房地产市场供给不足的问题短期内难以得到根本的解决，未来市场将进一步上行，但趋势将有效放缓宝安中心区发展CHAPTER ２ 深圳发展2006～2015深圳将推进粗放型经济向集约型经济的转型的改革。加强市政配套设施的完善。完成“七横十三纵”的交通网络以及西部通道的开通。加强区域经济的带动作用，确定在泛珠三角城市群的中心地位和作用。大力发展港口经济和空港经济。加强深港一体化进程，逐步确定国际物流中心的地位。 ······宝安区经济发展趋势20032006201020042005GDP总值648.5亿GDP总值786.16亿GDP总值1168.5亿GDP总值目标为1361亿GDP总值目标2440亿到2010年全区生产总值达2440亿元，年均增长16％，人均生产总值达到8000美元。从2006年开始加快产业结构的转型，以产业结构调整为根本手段，加快经济增长方式转变，提高经济运行质量和效益。 对本项目的影响：产业结构的转型以及区域经济的快速发展将为本项目带来更多高端客户福 田罗 湖盐 田宝 安南 山宝安区经济发展趋势宝安区外出口总额 2005年占全市总额的42%，排全市第一。经济发展进一步呈现出强势增长势头。 60%42%42%Click to add Text7%6%16%8%21%龙　岗　依托空港、海港优势，积极发展以现代物流业及其相关产业为重点的临空、临港产业；积极发展都市型产业，加快研发、物流、信息、金融、外贸、法律服务等生产性服务业发展，推进生态旅游、社区服务等需求潜力大的分配性服务业和公共服务业发展。继续做强外向型经济，巩固深圳市出口强区地位。 对本项目的影响：外向型经济的发展将为本项目带来金融、物流、外贸等行业的客户这一切是否在宝安中心区的发展中得以体现？———从微观经济的角度来看，建成后的中心区路网将同地铁1号线、深港西部通道、沿江高速、大铲湾港口、深圳机场等共同构成海、陆、空、地铁多位一体的立体交通网络地理位置、交通的优越，增强了宝安中心区立足珠三角，对周边地区的衔接和辐射能力。也就是说，宝安中心区将为宝安经济注入新的动力。 宝安中心区占据前海物流中心、大铲湾港区和航空城组成的深圳西部物流区的核心位置，对深圳西部物流带的形成将起到重要支撑作用。宝安中心区的崛起，使珠江入海口这