第十章电子教案.pdf

精品资料网（ ） 25 万份精华管理资料， 2 万多集管理视频讲座 第十章 物业租赁管理 物业租赁是物业交易或房地产交易中的一项主要活动， 是房地 产市场的一个很大组成部分， 也是许多物业管理者的主要业务 之一。 有的业主甚至将租赁业务的好坏作为衡量物业管理者的最重 要的标准。 对一个经营性物业来说，收益是第一位要考虑的； 物业管理者所承担的其他责任也是主要围绕增加收益这个 目标，并在这个目标上体现出其他责任履行的好坏。 为了做好这一项工作， 物业管理者必须了解和掌握有关物业租 赁的概念、 相关法律规定、 租约的制定和管理以及如何最有效 地将所管理的物业租赁出去，即如何做好租赁营销工作。 第一节 物业租赁概述 一、物业租赁定义 物业租赁是指房屋产权人作为出租人将其房屋出租给承租人使 用，承租人向出租人支付租金的行为。有关这个定义有几点说明： （1）房屋出租人必须是房屋产权所有人。 这个产权所有人可以是 自然人，也可以是法人；可以是产权人自己，也可以是共有人（包括 共同共有和按份共有）；可以是产权所有人自己，也可以是产权所有 人的委托代理人，或按照法定程序的指定代管人。 （2 ）转租不等于出租， 转租人也不等于出租人。 转租人受制于出 租人，没有出租人的同意转租现象就不存在，转租人也就不存在。因 此转租只能是附属于出租的非独立活动。 （3 ）出租不仅将房屋让与承租人居住或从事经营活动， 也包括利 用自有房屋以联营、 承包经营、 入股经营或合作经营等名义出租或转 租房产。这一条是将所有符合房屋租赁法律特征的一切行为都包括在 内，防止逃避租赁管理、偷逃税收的现象发生。 二、房屋租赁的法律特征 房屋租赁是一种特定商品交易的经济活动形式。 它具有以下特征： （1） 房屋租赁是房屋占有权、使用权及部分收益权的转移。 精品资料网（ ）专业提供企管培训资料 精品资料网（ ） 25 万份精华管理资料， 2 万多集管理视频讲座 （2） 房屋租赁的标的是特定物而不是种类物。这反映在租赁合 同中对标的物作详细和区别性的描述。 房屋租赁关系是一种经济要式契约关系。 经济契约关系， 它体 现契约双方有偿，互利互惠的关系。 要式合同， 而且是法定要式合同。 我国法律规定， 租赁合同必 须采取书面形式，并依法登记。 （3） 房屋租赁关系不因所有权的转移而终止。新房屋所有权人 必须承担原房屋所有权人在租赁合同中确定的义务， 尊重承 租人的合法利益。即是 买卖不破租赁 。 （4 ） 租赁关系主体的法律要求。 其表现为： 租赁双方除了必须具有民事能力以外， 还要求出租人必须是房屋所有权或其指定委托人或法定代管 人； 要求承租人没有法律限制承租的情况。 （5） 租赁客体的法律要求。 有下列情形之一的房屋不得出租： ①未依法取得房屋所有权证的； ②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制 房地产权利的； ③共有房屋未取得共有人同意的； ④权