某地产整体营销方案建议.pptx

北领锋尚整体营销方案建议2022年5月目录整体目标整体分析策略导出营销攻略销售目标1、量：清盘去化，实现产值7000万2、价：稳固当前价格，根据市场进行细微调控品牌目标目标项目：稳固当前区域领跑者地位企业：项目与企业品牌联动，相互拉升根据户均现有均价5600元/㎡；需要5个月内完成150套销售量， 平均30套/月速度 价格项目上半年销售量月均销售量翡翠湾106套27套源上湾76套19套合能锦城-套-套平均23套在当前价格的基础上，月均销售30套，是否有难度？销售的首要任务是保证销售速度，其次才是实现价格提升。营销突围：销售任务艰巨，淡市下如何实现有价格要求的快速去化？目标解析小结：如何在淡市下完成艰巨的销售任务？项目自身有何优劣势——本体分析市场中有何竞争与威胁——市场分析客户有何特征与需求——客户分析目录整体目标整体分析策略导出营销攻略90以下三房和76平米小三房为主力产品，建面均较小户型面积（㎡）总面积面积比套数（套）户型比套二591192.211%2014%套三691747.516%2517%套三73734.767%107%顶跃74-96㎡1067.9710%139%下跃7575.651%11%套三762616.9824%3423%套三79398.554%75%套四893225.629%3625%合计146100%整体面积趋小，产品结构中，可选户型较多；从面积比上看，89套四产品占29％，是销售回款的主力产品；而从户型比上看，59套三产品占到14％，需要在营销布署上有所兼顾。本项目产品实得面积较大，产品特色明显，有极大的噱头性；本体分析地缘性客户为主，吸附专业市场客户以及城区挤压性客户；其它区域吸附型购买者城区挤压型购买者偶得客户重要客户核心客户斑竹园区域工作的客户地缘性客户为主力城北商贸城专业市场客群客户分析核心问题本体分析淡市下如何实现快速去化？ 社区成熟、稀缺产品、超高得房率客户分析市场分析产品优势+性价比提升重视当地生活习惯，看重产品价值点目录整体目标整体分析策略导出营销攻略9、 人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。10、低头要有勇气，抬头要有低气。11、人总是珍惜为得到。12、人乱于心，不宽余请。13、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。14、抱最大的希望，作最大的努力。15、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。。16、业余生活要有意义，不要越轨。17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。9、 人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。10、低头要有勇气，抬头要有低气。11、人总是珍惜为得到。12、人乱于心，不宽余请。13、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。14、抱最大的希望，作最大的努力。15、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。。16、业余生活要有意义，不要越轨。17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。旺市营销Vs淡市营销旺市营销举措淡市营销举措贴标签，玩概念，提升项目形象，卖高价；集中造势，营造销售高峰，趁热打铁；广告广而告之，向客户群传递项目销售信息；卖价值，不卖概念，从客户本身挖掘项目价值；卖个案，不卖规律，要卖“证言”卖“成交个案”；卖目标，打破“程序”，如何达成目标是营销关键；淡市之下，更体现营销价值策略推导优势 S产品优质，得房率高项目周边居住氛围成熟户型优越，性价比较高劣势 W近期内周边配套缺乏相对竞争对手，项目资源优势较弱发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势最大化利用产品的自身优势，分类把握客户。淡市营销，实景体验成熟社区。提升区域价值，以区域价值带动项目价值。机会O斑竹园板块规划前景佳稀缺大赠送产品较少威胁 T16年大势低迷，观望气氛浓厚区域竞争激烈，对手占据地段与资源优势发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁淡市营销，体验成熟社区生活价值，新老并拓，层层锁客。用未来规划前景来弥补客户对周边配套现状的不满我们的核心策略：最大化利用产品的优势，分类把握客户。淡市营销，实景体验成熟社区。饥饿营销，挤压式把控推货节奏，实现客户快速消化。淡市营销，深挖渠道客群，以点带面，扩展客户群体。目录整体目标整体分析策略导出营销攻略营销攻略【“北领锋尚”总攻略】以客户价值体验为导向SP攻略推售攻略展示攻略推广攻略多元化拓展客群“锋尚生活” 体验之旅新老并举层层锁客饥饿营销刺激销售聚焦项目核心价值，落地“锋尚生活”体验。淡市营销，新老并拓，饥饿营销，刺激销售。推广攻略“把鸡蛋放进客户的篮子里！”1推广必杀技一区域客户必杀——主干道道旗、商圈附近，户外桁架、打造斑竹园区域内主场领地户外阵地占领（主干道道旗、附近户外桁架、基地围墙）重点路口重点路口重点路口源上湾翡翠湾推广必杀技二竞争项目客户必杀——户外阵地导视拦截多一种选择，截留竞争项目客户在竞品项目周边的番放置户外桁架，让处在购房选择阶段或者