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商圈的构成 商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。 主圈 主圈即主要商圈，也称第一商圈，是指最接近商店的区域。在主商圈内，顾客在人口中的密度较高，每个顾客的平均购货额也最高。 次圈 次圈即次要商圈，也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域内，顾客较为分散，但消费者来店购买商品也较为方便。 边圈 边圈即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内。 商圈在受各种因素的影响，其范围和形态状是会经常变化的，一般情况下，商圈形态表现多为各种不规则的多角型，为便于研究分析，一般将商圈抽象地视为以商店为中心向外辐射的圆心圈型。 商圈的分析 商圈分析是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的研究。它有助于企业合进选择店址，在符合设址原则的条件下，确定适宜的设址地点；有助于企业制定市场开拓目标，明确哪些是本商场的基本顾客群和潜在顾客群，不断扩大商圈范围；有助于企业有效地进行市场竞争，在掌握商圈范围内客流来源和客流类型的基础上，开展有针对性的营销。 商圈分析的必要性： 商圈分析是零售商店旱灾行合理选址的基础工作 商商圈分析是零售商店制定竞争经营策略的基础本前提 商圈分析是零售商店制定市场开拓战略的重要条件 商圈分析是零售商店减少资金占用的重要手段 商圈分析应考虑的因素 人口数量及特点 包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数，及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等。 建设状况 包括公共交通、供电状况、通讯设备、金融机构等对于百货商店营销的方便程度。 社会因素 分析地区建设规划、公共设施（公园、公共体育场所、影剧院、展览馆），以及本地区的人文等，是否有利于百货商店的发展。 商业发展潜力 包括购买潜力和现有商场的经营状况。这两个因素是对百货商店影响的最直接因素。在对商业发展潜力进行分析时，应计算该地区的商圈饱和度，以了解这个地区内同行业是过多还是不足。在商圈饱和度低的地区建店，其成功的可能性 影响购物中心的经营商圈定位因素 购物中心的自身的特点 购物中心的经营规模 购物中心的经营商品种类 交通运输情况 竞争对手的地理位置 购物中心的促销情况 消费者的流动性 购物中心商圈定位要考滤的因素 　 1、项目区位 　　 2、商圈条件 　　 3、项目规模 　　 4、市场竞争 　　 5、商户沟通 　　 6、建筑设计 　　 7、业态组合　　 购物中心商圈的特点与定位的误区是什么？ （1）购物中心商圈的特点 商圈辐射面广、商圈内竞争力大 商圈变化快、受城市规划因素大 （2）购物中心商圈定位的误区是什么 变成“大百货”、组合项目过度单一 按传统零售业态经营（管理）或传统商贸城 商业公司运营管理 商业运营管理是以商业物业为载体，通过租赁经营商业物业，引进商家，为商家提供经营服务，共同构建营销平台，为消费者提供多元化的消费服务，实现商业物业投资者的投资目标，并以此体现商业管理者自身价值的运营管理行为。商业管理的存续，取决于投资者的需求和与投资者建立的关系。 商业地产的运营管理分为前期开发过程的运营管理和后期的商业管理。“运营管理”这一术语是由“生产管理”演变而来的。近一二十年来，生产管理学界对于生产管理的理解逐渐深化：生产不仅指对有形产品的制造，同时还包含对无形产品—服务的提供；它是指将生产要素投入转换为有形产品和无形服务的产出，通过创造效用而增加附加价值的过程。最近，学术界对产品的定义又突破了有形产品和无形产品的界限，认为还应该包括在观念，思想等指导下的社会行为。因此“生产管理”这门学科的名称也从“生产管理”演变到“生产与运营管理”。随着此理念的逐渐延伸 ，现统称为“运营管理”。运营管理所要研究的是如何对制造产品或者提供的服务的过程进行组织，计划，实施和控制。 运营管理到底做什么？ （1）营运管理是联结租户、顾客与管理公司的桥梁纽带。 （2）营运管理是商业管理的总调度。 （3）营运管理是商业管理公司的经营主体。 （4）营运管理是商业管理各项工作的基本动力。 购物中心营运管理的基本功能 （1）标准化管理功能