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居然之家营销策划方案 谨致：潍坊沃华房地产开发有限公司虞清商厦工程营销策划方案合富辉煌〔中国〕山东公司2012年7月17日第一局部：工程理解一、市场解读1、潍坊市商业概况潍坊市批发市场比拟兴旺，百货零售业初步完成向综合性购物中心业态转变，连锁业正在蓬勃进展，私营经济在潍坊市经济总量中所占比重不高。自20世纪末，潍坊市经济进展逐步加速，尤其是每年一度的世界风筝会和鲁台经贸洽谈会，成为潍坊市城市建立与经济进展的推动剂。潍坊目前现有的商圈分布图：本案白浪河商圈分析白浪河商圈得益于潍坊传统商业布局，集中了潍坊市主要的写字楼、酒店、商务型住宅以及大量的休闲消遣机构、设施等，其商业物业以大中型百货店和超级市场为主，如中百商厦、泰华广场、大润发超市、乐购超市、金沙商场、潍坊百货大楼、四平路佳乐家等，以购物功能为主，消遣休闲功能略显缺乏，但随着泰华城的扩建与大润发购物公园的建成、营业，白浪河商圈单纯购物功能的形象将有所转变。?新华路商圈分析新华路商圈得益于潍坊城区规模的不断扩张与高新区经济的快速进展，尤其是潍坊政府东移，极大地带动了该区域中高档住宅的进展，进而引领商业物业跳动式进展，凭借便利的交通、先进的经营、大量的高收入人群，异军突起，银座商场、沃尔玛、乐购、佳乐家等商业的急速兴起，与白浪河商圈东西相望，构筑潍坊商业新格局。2、潍坊市商业特征?潍坊市商业正在向高速进展进军。?超市、便利店进展快速，势头强劲，进展空间很大，竞争逐步白热化。?批发业较为兴旺，正在形成地区优势和特色优势。?购物中心和百货业竞争比拟剧烈，几家大的购物中心正在逐步形成自己的特色和核心优势。?专卖店没有形成品牌和规模优势。?效劳业、餐饮业、休闲消遣业进展势头迅猛，市场潜力大。?东西两大商圈，即白浪河商圈和新华路商圈。?早期商业市场由本土商业垄断，随着经济的进展和市场竞争的自由化，万达、银座、沃尔玛、大润发、乐购等省内外、国内外知名商业进入潍坊市场。?目前消费市场以初步完善化、中档、中低档、中高档商场不断的完善，目前以中百商场、泰华广场、银座商场为代表的三大购物商场。万达的入驻将为将来潍坊高档商场的完善带来进一步进展。?早期商业以自营为主，近几年产权式商铺兴起，大多因产权失控导致经营权散落，以致于后期经营失败，如盛和步行街、和平商业广场、国安商务大厦。?近期供应放量，多以大型的综合性商业突出亿丰时代、万锦国际、凯利mall、中华茶博城、名嘉城市广场等多个大体量的商业上市或即将上市，但分散较分散，大量的分散了客流。3、潍坊专业市场格局六大专业市场：根据潍坊市场现状，专业市场分为家居建材市场、家具市场、轻纺市场、汽配市场、茶叶市场、小商品市场等6大类。4、主要竞争商业返租形式凯利mall返租形式：前三年8%，第4年10%，5-10年11%，后10年按当时租金的1-9分成形式返租。亿丰时代广场返租形式：10年返租，前三年7%，4-7年8%，后三年9%银座家居〔已售完〕10年内返完房款的80%，后10年1-9分成。名嘉商场返租形式：前5年8%，6-9年10%，11-16年11%，17-20年12%的返租形式。万锦城市广场〔五道庙商业街〕返租形式：内铺10年的返租形式前三年8%后7年1-9分成。5、专业市场分析总结?家居建材市场：目前潍坊整体家居建材市场以中端为主，随着红星美凯龙和银座家居的进入，“大而全〞的家居市场形式竞争将更加剧烈。?轻纺城：现有的轻纺城市场—星河国际轻纺城可以满足潍坊的相关需求，目前还存在铺位空缺的现象，市场后续进展空间有限。?汽配城：对于整体环境要求不高，进展需要时间也比拟长。?茶叶市场：茶叶市场的聚集性较强，目前的规模已经可以满足市场需求。?小商品城：搬迁后的人民路小商品城将与豪德小商品城共同形成西部小商品城商圈，综合性小商品市场的进展时机不大。二、本体分析1、工程指标工程位于潍坊市老城区改造的中心区位，属于奎文区北部规划范围，将来区域内规划了大量高端住宅。?区域中心：潍坊传统城市生活中心，集中原始商业街，生活配套成熟。?城北重工业区改造：5年内是潍坊城市经济进展的重心。?城北学校及经济开发区：集中区域，为潍坊企业进展转型供应技术支持。?城北将来高端住宅中心；大量尚未开发的土地为住宅的进展供应良好的土地资源，政府将来重点开发区域。2、SWOT分析〔1〕优势?宏观经济进展是房地产进展的根底，潍坊商业房地产市场的良好态势是本案的重要支撑。?市府对本案将来区域的统一规划，包括产业、训练、交通、风景、房产等各个层面，这个全面的定位改造方案将本案所在区域在潍坊的地位提升到一个新的高度，并描绘了一个美妙的城市进展蓝图，这也是本案区位价值的重要