业主大会、业主委员会运作问题思索.docxVIP

PAGE 1 PAGE 1 业主大会、业主委员会运作问题思索 通天大道在脚下  —业主大会、业主委员会运作问题引发的思考  一、业主大会、业主委员会运作问题的提出  近年来，有关业主大会、业主委员会运作的矛盾和问题不绝于耳。如:业主大会、业主委员会的性质与职权界限，业主大会的“民主协商”，“少数听从多数”原则，“只要2/3以上业主通过，可以炒掉物业管理公司”；分期开发入住的小区，随着小区业主人数的增加，是否有重新选举业委会的必要，假如有必要该如何操作？小区滚动开发尚未结束时，业主委员会是否可以有权选聘物业管理公司？20%以上业主提议召开业主临时会议，假如业主委员会不组织召开，导致会议不具备决策效力的矛盾该如何解决？在业委会换届乃至整个业主自治活动中，政府主管部门应当起到什么样的作用？诸如此类。业主大会、业主委员会运作举步维艰，甚至处于“困局”状态，严重制约和影响了物业管理的和谐发展。对此，一般的观点往往是将其归咎为物业管理相关法规缺位、制度设计不完善、业主素养低、政府监管不到位等因素。诚然，上述因素是现实的、客观的。但仅仅以此来“过错推定”则未免过于简洁，难以使人折服。  业主大会、业主委员会制度起源于20世纪90年月初期的深圳，后经深圳物业管理主管部门和行业不断研究总结和反复实践，渐渐演化为一种常规的物业管理制度。1996年出台的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》将其作为一项重要内容，以地方立法的形式正式予以确立。其后，深圳物业管理主管部门还在不断实践运作的基础上，出台了一系列的政府规范性文件不断加以完善，使其逐步成为极具可操作性的物业管理制度之一。《物业管理条例》出台前，自家建设部在全国范围内广泛征求意见，20XX年国家《物业管理条例》出台后，随后又特地推出《业主大会规程》，以行政法规配套文件的形式进一步在全国范围确立了业主大会业主委员会制度。各地也围绕业主大会业主委员会制度推进相继出台了一系列详细配套实施方法。可见，业主大会业主委员会制度的形成是根植于中国改革开放和市场经济的沃土，既有深深的时代烙印，具有我国社会转型时期的特点，又有中国传统文化的影响和养分。它既区分于香港的“业主立案法团”，也有别于日本的“区分全部权人的团体”，与法国和新加坡的“管理团体”更是相去甚远，其是不断修正后较为成熟的物业管理基本运作制度，也是在经历了充分实践运作基础上的规范立法。时至今日，业主大会、业主委员会运作的步履蹒跚、矛盾重重，追本穷源更多的则是对该制度熟悉和理解不足以及贯彻执行过程中的操作变形所致。因此，剖析业主大会、业主委员会制度的本质，深刻理解立法原义，从熟悉上、思想上正本清源，进而以正确的熟悉指导运作实践，是破解业主大会、业主委员会运作问题第一道入门的钥匙。 二、业主大会、业主委员会制度的立法基础和基本原则  (一)业主大会、业主委员会制度立法基础分析  《物业管理条例》出台之初，国家建设部房地产业司在介绍立法背景时即明确宣称，建筑物区分全部权理论是《物业管理条例》立法的理论基础。自然，其也是业主大会、业主委员会制度的主要理论基础。业主大会制度是在建筑物区分全部权理论的基础上，为业主表达共同意愿，实现业主利益均衡，供应组织上的保障。业主大会权利的本质是该小区单个业主权利的总和，单个业主的权利来源于业主所拥有的业权份额，而表示业权份额的标志是建筑面积或住宅套数，透过建筑面积和住宅套数折射出的是业主拥有财产的多少。说究竟，业主表决权取决于财产的多少。业主大会是建立在全体业主财产权利基础上的？其与属于行政管理体系中的政治意义上的自治组织，如居民委员会、村民委员会有着本质区分。前者是以业主拥有的业权份额为单位，后者则是以自然人为单位行使相关权利，前者权利人的权利(业主与业主的权利)是不公平的，而后者(公民与公民的权利)则是公平的。  从另一个角度看，业主大会、业主委员会制度，也完全符合20世纪60年月美国的詹姆斯amp;#8226;布坎南创始并传播的公共选择理论。以公共选择理论分析，物业区域中，假如任何决策都要众多业主谈判解决，业主则需要搜集信息、开会、协商谈判以及投票表决，其谈判的成本必定极高。由大家共认的“公共机构”来完成，通过在物业小区设立一个执行机构并由业主向其授予一定的权利，就能大大降低物业小区众多业主的谈判成本或交易成本。业主大会、业主委员会制度不仅是以建筑物区分全部权理念，胡也是以经济学的成本效率原则为立法基础的。 （二）业主大会、业主委员会制度的基本原则  弄清业主大会，业主委员会制度的立法基础，专心学习《物业管理条例》，《业主大会规程》，不难看出我国业主大会业主委员会制度具有以下基本原则：  1.业主大会要代表和维护