通过13个实务问题和大家分享科研用地的相关使用政策--彻底学会科研用地.docxVIP

PAGE PAGE 1 12个问题，彻底学会科研用地 导读：科研用地怎么用？ 科研用地是我国特殊国情和土地管理制度下的产物，由于科研用地的特殊属性（低成本、多功能），它的使用相对商业、住宅用地等往往受到更严格的管控，由于规则繁复，限制颇多，开发商很难把握，在科研用地上折戟的案例比比皆是。 今天，笔者通过13个实务问题，来和大家分享科研用地的相关使用政策。 正文： 1、什么是科研用地 科研用地是国家为扶持科技事业发展，保障科技创新用地，在城市建设用地分类下设立的用地类型。 2012年以前，科研用地在城市用地代号中用「C65」表示，但2012年实施的《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》把科研设计用地（C65）「拆分」成了科研用地（A35）（科研事业单位用地）和其他商务设施用地（B29）两个门类。按官方的解释，之所以做出这样的调整是因为投资主体多元化导致公共设施类型分化，对规划提出了将该地类进行区分的要求。 从属性上看，科研用地物业形态类似商办写字楼，同时又兼具工业用地上的试验、中试等复合型功能，更像是工业用地（M）和商业用地（B）之间的一种用地类型。 2、谁有资格拿科研用地？ 根据国家相关要求，科研用地只有所在地区管理部门（科技园区/科技局）认可的、具有科研能力的法人单位才能购买。 翻译一下：1、科研用地只有搞科技的企业和机构才能买；2、买受人不能是自然人，必须是法人单位。但据笔者了解，在实际操作中，也有不少非科技企业或个人通过临时注册科研公司，「变相」购置科研用地。 企业如何向政府申请？首先，要向所属地政府部门（镇街、管委会）提交申请材料，提出准入申请；属地政府会对企业的资格出具初步审查意见，通过后再递到市里，交予市发改、经信、科技、规划等部门最终审定。 3、科研用地的出让形式 早年，科研设计用地（C65）基本采用划拨或协议出让。分化之后，科研用地（A35）依然沿用划拨方式出让，而其他商务设施用地（B29）则多采取公开招拍挂的模式出让。 出让前，政府通常会把准入条件、自持比例、建筑功能、开竣工时间、分割转让要求以及未达准入条件罚则等内容作为土地供应前置条件，并在土地出让挂牌文件、土地出让合同上进行记载标注。出让的年限一般50年（可能更短，也可能以弹性年期供应，具体以地方规定为准）。 4、科研用地出让价格 科研用地的地价由各地方政府自主决定，一般来说，科研用地的成交价会略高于同区位的工业用地，但远低于商业用地（这点不是一定的）。 一般来说，地方政府会在相关文件中写明科研用地地价的计算方式。 以成都市为例，根据今年成都最新出台的《成都市人民政府办公厅关于加强科研设计用地管理（A36）的指导意见》： 已编制科研设计用地基准地价的，出让起始价可按不低于基准地价确定；暂未编制的，可按所在区域公共管理与公共服务用地划拨基准地价+商务用地基准地价的20%，确定出让起始价。 而东莞则提出把科研用地项目按可分割销售和不可分割销售实行差别化地价管理，根据《东莞市科研用地管理暂行办法》： 可分割销售的科研用地项目，按商服用地地价的0.41倍进行修正后评估确定土地出让底价。不可分割销售的科研用地项目，参考市场评估价综合确定土地出让底价。 5、科研用地的开发强度 对科研用地的容积率，国家层面并未作出统一的要求，而政府在制定针对工业用地开发的容积率管控指标时，通常会选择控制上限或下限两种方法。在欠发达地区，政府部门为了确保开发商的开发强度，保持土地的集约节约利用，往往会选择控制下限；而沿海经济发达城市则更多考虑空间的利用效率，避免对周边环境造成影响，所以对容积率的上/下限都会有管控。 比如，上海在最新实施的《关于加强上海市产业用地出让管理的若干规定》中提到： 研发用地可参照同地区的商业及办公用地确定容积率，其中通用类研发用地容积率不低于3.0。（从历史案例看，一般不高于4.0） 从各地成交的宗地情况看，容积率普遍在1.0-3.0之间，只有少部分一、二线城市可以做到4.0。 6、科研用地可建的物业类型 科研用地上主要建设用于研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测等功能的产业用房，如办公楼、科研楼、检测楼等。 此外政府都允许科研用地配置一定的商住配套，以满足内部员工的需求，但一般不能用于商业、餐饮、酒店等经营性用途。 7、科研用地的商业配套比例 中央及地方政府缺乏对科研用地商业配套比例的明文规定，具体比例基本由地方政府裁量。不过笔者注意到，很多热门城市都都有一个15%的配套红线。 以深圳为例，《深圳市城市规划标准与准则》规定： 科研用地总建面面积15%可规划配套宿舍、小型商业、市政设施等配套辅助设施； 东莞也在文件中提出： 配套设施用房的计容建筑面积不得超过项目的总计容建筑面积的15% 8、科研用地能否分割转