檀宫别墅项目定位思考合富辉煌.pptxVIP

;关于本案;本案拟解决的问题;项目定位的思路;;在讨论具体产品定位之前，我司首先就对别墅市场供需、热销产品分析、客户需求分析三个方面提出见解——;年份;御苑花园（59套）;楼盘;二、08-09年前5月东莞在售独栋别墅项目销售情况;391-420㎡独栋别墅销售率最高。按全市独栋圴价17825元/㎡计算，即总价670-750万元独栋市场接受度较高。代表楼盘为御泉山。 对于一些占有好的地段和独特的景观资源的项目，如峰景高尔夫别墅、愉景花园，独立别墅的总价在1000万左右。;2、客户接受总价分析：;为了更好地了解独栋别墅客户对总价与产品的接受程度，我司对30位高端客户进行了访谈，并节选其中六位具一定代表性的访谈记录如下——;背景描述;背景描述;访谈对象三：林小姐;背景描述;背景描述;访谈对象六：龚先生;本次访谈总共访谈了30位高端客户，由于访谈内容较多，未能在本方案离一一表述。 收录客户访谈记录的总结如下——;访谈记录总结;我们的项目是东城、黄旗山下最后一个别墅项目。 所以，我们根据以上分析认为项目的售价为： 30000元/平米 做全独栋别墅，实现利润最大化;对本项目初步已规划方案提供的面积总价分析表：;1、主力面积：300-330 ㎡，赠送面积100-150 ㎡ 2、次主力面积（安排在位置较差的地方）：200-250 ㎡，赠送面积60-100 ㎡ 3、次主力面积（安排在位置较好的地方）：400-480 ㎡，赠送面积150-200 ㎡ 4、做1-3栋楼王，面积在500-600 ㎡，赠送面积200-250 ㎡（注：为本项目树立标志性的高度）;;1;;1、项目主入口必须置于迎宾路，借迎宾路的品质感提升项目档次，同时拥有最佳的城市昭示性。 2、项目最大的景观优势是黄旗山，其次是市政公园，因此项目有必要利用一条景观中轴线将这两者连接。 3、项目必须要有最直接的豪宅气势与最为让目标客户接受的性格气质，因此主入口需要拥有一条贯穿中心的景观大道提升气场。 4、会所不应对外经营，而是作为私家会所突显业主的独特私享性，因此应放置于项目内部，而附带的泳池将是项目景观上的点睛之笔。 5、充分利用市政公园的退线空间，赠送更多花园，规划大面积别墅。;主入口及景观主轴：营造大气、奢华的入??景观，展现豪宅气场，形成项目第一景观。同时通过景观主轴将入口、会所、市政公园三者连为一体，突出项目的内部景观资源。;会所： 会所应设置于项目内部，突出业主的尊贵私享性，不对外经营。 同时会所作为项目景观中轴线的重点一环，连接黄旗山、项目入口、景观大道与市政公园，并拔高周边楼王组团价值。 因此，项目会所最理想的位置应紧贴市政公园退线而放置于景观中轴上！如该部分空间不允许，则可考虑调整至景观大道北端附近，而原有位置可放置楼王户型（中间大、两侧小）。; 项目的建筑风格直接从外观上向客户传达了项目的品质感和档次感，是项目形象的外在表现形式，应满足以下条件： 与项目的形象定位吻合； 符合主流目标客户的审美观； 融合项目的资源特色； 与市场上的产品具备一定的差异化。 ; 对于本项目，合富的建议 ——;代表楼盘——观澜湖大宅、东骏豪苑、汇景新城。; 跟随项目总体的建筑风格，以下几个区域的景观设计非常重要——;主入口——建议大气、奢华、厚重、品质;泳池示意图;景观建议;Chapter Three;初听“檀宫”，听起来还不错，有高贵感。同时也带着一种禅意。 按照佛教的解说，檀乃梵语，布施之意，合译为成就。中国有钱人多信风水，信教，檀宫一词高贵却不张扬，给人一种超然脱世之感，比较符合有钱人的口味；;又见檀宫。从互联网搜索“檀宫”一词，发现中国第一豪宅——上海檀宫。 檀宫位于上海市虹桥路西郊宾馆的西侧，东临青溪路，南靠可乐路；西临林泉路，北靠淮阴路。沿虹桥向西车行5分钟可达虹桥国际机场；向东车行10分钟左右可达徐家汇、淮海路商圈；位于上海高档的别墅区，也是最早外籍人士、社会名流的聚居区。紧邻西郊国宾馆，两公里范围内15-24米的永恒建筑限高使这里真正成为贵族地界，享有绝对的安全和私密。 檀宫总占地面积47384.6平方米，仅建18幢建筑，风格以英国、法国、意大利、西班牙的经典建筑为蓝本，并由世界顶尖的WATG建筑设计事务所在境外设计。每幢建筑面积1500—1800㎡;上海檀宫与项目存在很多共同点： 1、同样是占地面积不大的项目。 2、同样是位于距离市中心不远且风景优美的地方。 3、同样是当地最具声望的高尚别墅圈。 4、同样毗邻曾接待国家元首的酒店。;再闻“檀宫”。在做高端客户访谈的过程中，其中有多位东莞本地客户，提到之前已经听过“檀宫”项目。 原来东莞檀宫已经在富人圈层中有一定知名度。;关于项目命名，我们曾经尝试摒弃“檀宫”，想过很多名字。 比如王品， 比如品墅