物业公司财务核算及流程规范..pdfVIP

物业公司会计核算办法 第一章 经营收入核算管理规定 1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动 所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。 1.1 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、 使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物 业经营收入和物业大修收入。 1.1.1 物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服 务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如 老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。 1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收 入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、 前期费收入等 1.1.3 物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或 者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行 大修取得的收入。 1.2 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的 其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业 产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房 屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施 取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回 收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。 1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权 人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身 房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。 2 经营收入的确认及其时间 2.1 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据 时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不 得提前或延后。 2.2 物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业 产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委 员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合 同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认 营业收入的实现。 3 经营收入会计科目处理 3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入 “主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范 围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项 目管理处分别设置并进行明细核算。 3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入 “其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交 纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或 各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款 ——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益，即 “其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入 “其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别 设置明细账进行核算。 第二章 成本费用核算管理规定 1 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、 物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核 算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变。 2 成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限： 2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动 消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业 管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会 经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋 共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活 动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理 等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活 动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金 等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。 2.2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无 关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业而发生的 行政性管理支出等。 2.3 不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当 期的成本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未 经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”，均应计入当年 度损益。 2.4 不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本费 用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。 3 成本核算 及科目设置 3.1 按不同管理处设置“主营业务成本”明细账，计算 并归集