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PAGE / NUMPAGES xx城市住宅市场调研分析报告 （20xx年1月1日-20xx年6月） 一、市场分析 （一）区域市场政策研读 xx年上半年xx市房地产市场基本维持了xx年以来的宏观调控政策，预计xx年下半年既定的房地产宏观调整政策将不会出现大的变化，寄希望于国家放宽房地产限贷限购政策，变得一厢情愿。xx年以来商品房住宅的供应大于需求更加明显，受此影响银行针对房地产按揭和开发贷款的规模同比有大幅减小，部分开发商的按揭回款速度降低，资金趋紧。 20xx年xx月xx市下发了关于商品房精装修交房的政策，政策要求2xx年12月以后开工的商品房项目必须精装修交房，但是目前来看此政策对xx市商品房销售影响不大，大部分开发商通过收取客户精装修保证金的方式确保竣工验收客户所购商品房已经进行了精装修，变相规避了邯郸市对精装修交房的硬性要求。 20xx月国家定向调低准备金上缴比例释放流动性，但是由于规模较小，预计房地产市场受此影响有限。 综上所述，20xx市房地产市场政策总体保持稳定，对房地产目前的销售市场而言，将不会出现颠覆性的变化，但是由于目前房地产市场悲观情绪较大，开发商资金普遍紧绷，国家将在微观上做出适当的调整。 （二）市场量价走势 20xx年上半年xx市月均成交面积 数据来源：xx搜房网 20xx年上半年xx公司月均成交均价 数据来源：xx市搜房网 根据2xx年xx搜房网统计数据：从月均成交面积来看，2xx年xx商品住房在1、2月份受春节影响销售较少，3月份的成交面积去化有明显增长，4、5月份销量大幅下降，市场惨淡，6月份市场有明显的小幅回升。从成交均价来看，邯郸市房地产商品房销售价格并未随着销量的变化而出现大幅波动，市场均价维持在5000/平米左右。xx商xx品住房从20xx年1月份均价在5035元/平米左右，3月份价格出现小幅回落，4、5、6月均价比较稳定。 从以上数据可以看出xx市房地产受供应量过剩和市场降价论影响，xx市商品房销量有明显回落。 （三）市场概况 项目名称 产品面积 月均去化量 均价 未来供应量 上半年营销动作 第一梯队 御景江山 35-301㎡ 20 7000 840000平方米 集中开盘销售 月亮湾 103-230㎡ 15 6500 94322平方米 开盘、低首付 赵都华府 200-340㎡ 3 8500 135000平方米 散售 第二梯队 美的城 90-260㎡ 80 6000 525000平方米 集中开盘配合暖场活动 华浩活力城 90-200㎡ 12 5600 112000平方米 集中开盘 盛瑞华庭 92-168㎡ 8 5800 60888平方米 预约排号、团购活动 第三梯队 现代海棠湾 103—136㎡ 12 5000 172000平方米 集中开盘、赠送地下室 远洋新兴公馆 91—132㎡ 45 5000 51757平方米 集中开盘再散售 万浩金百合 89—138㎡ 10 5000 178500平方米 零散销售 二、竞品分析 项目名称 总建面 主力户型 工程进度 月均去化量 均价 剩余体量 上半年营销动作 御景江山 120万 100-150 一期做绿化，二期出地面 20 7000 一期剩余不足100套，二期尚未开盘 预约排号集中开盘—零散销售 月亮湾 23.58万 130平米 小区绿化 15 6500 9栋住宅，剩余3栋尚未开盘，其余散售 预约排号集中开盘—零散销售 美的城 105万 一期90-130 二期精装房 三期130-170 一期交房 二期马上交房三期最快已建6层 80 6000 三期11栋住宅，剩余6栋尚未开盘销售 预约排号集中开盘—零散销售配合周末暖场活动 我项目应对策略： 结合我项目的实际情况，项目由于规划变更正在获取土地证，按照项目经营计划，xx年10月份项目开始动工，项目售楼处在xx年11月移交营销中心，项目由于项目定位为高端住宅且市场售价较高，我项目在开盘时机的选择上应该避开传统的淡季，7、8月份重点做好安联印象要房客户的换签工作，利用补面积差，实现部分回款。xx份开始在目前xx街售楼处开始接受咨询，正式对市场大规模宣传，12月开始集中转换工作。 三、2014年市场总结及展望 xx上半年xx楼市存量继续攀高，但是楼市房地产均价并未出现大幅下降，各楼盘售价同xx年年末相比基本维持不变。银行按揭贷款额度大幅下降，各个开发商现金流吃紧，个别开发商采取融资销售的方式进行销售，融资销售的年返利在20%-30%之间，市场普遍存在看跌的悲观情绪，受此影响xx楼市成交量大幅下降，即使xx销售状况良好的xx城等明星楼盘，月销售量也仅维持在xx年同期的60%左右。一些口碑差、品质一般的中端楼盘月销售套数基本维持在个位数。与此同时xx一些楼盘采取了封盘惜售的策略，例如xx区北部的万xx目前工程均出