国外房地产政策与制度建设的经验借鉴.pdfVIP

日本房地产制度和政策对我国的启示 11 法 51 陈亚强 日本房地产制度和政策 一、日本土地制度概述 土地是房地产开发的先决条件 ,一个国家的土地政策及土地经营 管理地好坏直接影响到一国房地产业的发展 .就当前世界范围内，各 国（地区）土地政策（包括所有制）大体可以分为两个大的类型 :一 类是私有上地居主导地位 , 日本是极为典型的土地私有 ;另一类是有土 地占主导地位 ,最为典型的便是以我国为例的社会主义国家。 土地私有制 ,并不当然地意味着全部土地都归私人占有 ,事实上 , 国家也是一部分土地的所有者 ,只是在占有比例上低于私人占有。 日本国土总面积为 37.78 万平方公里 ,仅占世界总面积的。 0.3%, 其中 65%属私人拥有 ,35%为国家所有 .在日本 ,土地是完全可以自由买 卖或租赁的 ,可以在本国的个人之间 ,个人与法人之间作交易 ,也可以 根据各个主权国家的有关政策、 法令同外国的个人、 法人之间作交易。 但日本为了抑制土地价格急剧上升的趋势 ,于 1974年制定国土利用规 划法 ,并在这一法律中建屯了上地交易许可制度和土地交易申报制 ,对 私人土地买卖交易直接限制和管理 .(1）土地交易许一可制度 .其目的 在于直接拄制某些地区的地价水平及土地利用方向。 地方政府可以依 据某些情况已经发生或可能发生而确定这些地区为“限制地区” ;上 地活动集中或异常的地区、 地价上涨过快的地区、 城市规划区以外难 一挂制的地区以及难以合理利用的地区 .限制时 48 多间一般为五年。 凡在限制区内发生任何土地交易活动所要签订的契约必须向该地区 所在地方政府提出许可申请书 ,由地方政府进行审查并通过许可批准 . 获准的专属权转移契约才算有效。如果申请不被批准 ,即被认为不许 可 ,契约将不产生法律效用 ,不被法律所保护。 (2)土地交易申报劝告 制。这种制度通过间接手段影响土地交易活动 ,以达到控制土地垄断 和投资的目的。 根据日本有关规定 ,凡在市区内 2000 平方米以上 ,市区 以外城市规划区以内 5000 平方米以上 ,城市规划区以外 1000平方米 以上的土地交易都被视为大规模土地交易 ,均在这一制度管制之内。 如果发生此类土地权属转移活动 ,交易当事人必须向交易所在地的地 方政府申报 ,政府进行审查 ,如果政府认为地价水平不合适或土地利用 目的不当 ,即向土地交易双方提出中止契约或采取其它措施的劝告 ,当 事人应遵从政府的劝告 ,进一步修改地价水平 ,修正土地利用目的 ,或 采取其他调整措施。 二、日本房地产开发概述 和世界大多数国家一样，日本根据自己的国情