第二章 日常生活中的经济学.pptxVIP

第二章 日常生活中的经济学;问题：影响房价上涨的因素;一、经济发展　　反映经济发展的一个重要指标是国内生产总值(GDP)的增长。 GDP 增长说明社会总需求也在增加。社会总需求增加预示着投资、生产活动活跃，会带动对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此 会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。;二、居民收入　　居民收入水平及其增长对房地产、特别是住宅的价格有影响。 如果居民收入的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加，虽然其边际消 费倾向较大，但其增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，这对房地产价格的影响就不大。;如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入大部分甚至全部此时依消费顺序会用于提高居住水平，这自然会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上升。;如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因为其生活上的需要几乎已达 到应有尽有的地步，边际消费倾向较小，所以其增加的收入大部分甚至全部可能用于储蓄或其他投资，这对房地产价格的影响就不大。但是，如果他们利用剩余的收入从事房地产投资资或投机，例如购买房地产用于出租或将持有房地产当做保值增值的手段，则会影响房地产价格。;三、物价 不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起房地产价 格的变动，特别是诸如建筑材料价格(尤其是水泥、钢材、木材的价格)、建筑构配件价格、设备价格、建筑人工费等“房地产投入要素”的价格上涨，会增加房地产开发建设成本，从而可能推动房地产价格上涨。 ;　　从较长时期来看，国内外统计资料表明，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。但在房地产价格中，土地价格、新建商品房价格、存量房屋价格、房屋租赁价格，或者不同用途房地产的价格，其变动幅度不是完全同步的，有时甚至是不同方向的 ;四、利率 利率的升降对房地产价格有较大影响。从房地产开发建设成本的角度来看，??率上升或下降会增加或降低房地产开发的投资利息，从而使房地产价格上升或 下降。 ;从房地产需求的角度来看，由于现行购买房地产、特别是购买商品住宅普遍要借助于贷款，所以利率特别是房地产抵押贷款利率的上升或下降会增加或减轻房地产购买者的贷款偿还负担，从而会减少或增加房地产需求，导致房地产价格下降或上升。 ;从房地产价值是房地产未来预期收益的现值之和的角度来看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上升。综合来看，房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降;利率下降，房地产价格会上升(此句话为重要结论)。 ;五、汇率 当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨;相反，会导致其房地产价格下降(此句话为重要结论)。;影响房价的制度政策因素 　一、房地产制度政策??? 　　房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的，特别是房地产的所有制、使用制、交易管理制度及价格政策。 二、税收政策??? 三、金融政策 四、特殊政策 五、相关规划和计划? ;2003年以来我国房地产价格不断上升的原因 从2003年中国经济开始提速的时候，政府就已经意识到，以前协议转让土地的做法存在问题。第一是地价太便宜想，吸引大量追逐暴利的资金“杀入”房地产市场，会刺激房地产和固定资产投资的泡沫。 ;第二是地价太便宜，意味着谁能掌握批地权利的人，谁就有权利优先拿到土地，会刺激大量权钱交易，暗箱操作，滋生大量违法乱纪的案件。 ;第三还是地价太便宜，不能充分体现在经济发展中，土地作为已经市场化的重要生产要素，不能公平地由供求关系来决定它应有的价值和价格。在中国《宪法》规定土地属于国家和劳动群众集体所有，大量土地以这种便宜的协议转让形式流入少数开放商名下，实际是对公众利益的剥夺，这既不符合经济和市场规律，更不符合社会公平原则。 ;第四仍是地价太便宜，直接减少了政府财政收入。反过来说，政府也应该搭上经济高速发展的快车，而政府能拿到的就是财政收入。目前财政收入最重要的一部分是税收，还有一部分是土地出让金。而卖地，则被指责是推高房价的重要原因。;总之，一句话，土地不能再这么便宜的卖了。 于是，便有了《国六条》，《国八条》等限制土地供应和规范地产发展等政策措施，最重要的是2004年8月31日。2004年4月，国土资源部，国家监察部联合从出台了71号令《关于继续开展经营性土地使用招标拍卖挂牌出让执行情况监察工作的通知》。通知规定，8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有建设用地必须通过土地招、拍、挂的形式进行出让，就是要实行招标、拍卖、挂牌。;房价高企的原因： 第一，民间资本是推动高房价