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房地产相关知识（基础知识部分） 目录 （一）房地产基础概念 2 （二）建筑与规划知识 8 （三）商品房销售基本知识与法律常识 13 （四）商品房面积测算 15 （五）价格与银行按揭及购房税费 17 （六）选房知识 21 （七）置业顾问的 40 个精彩解答 25 （一）房地产基础概念 1、 房地产基础概念 房产 是指房屋的经济形态，在法律上有着明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可 以进行出租出售或作其他用途的房屋。 地产 是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。 地产与土地 的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有权属 关系，它是一个统称。 房地产 也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及 其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等） 。 房地产业 是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和 服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 房地产开发 是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设 施、房屋建筑的活动。 2、 土地及土地使用年限 土地所有制 在我国，现行全部土地实行的是社会主义土地所有制，分为全民所有制（即国家所有） 和集体所有制（即集体所有）两种形式。 任何个人均不能取得土地所有权。 土地所有权 是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的 权能。土地所有权是不能出让或转让的。 在房地产开发中，房地产开发企业取得的只是土地的使用权，而不是土地的所有权。同 样，消费者购买商品房后，对该房屋所占有的土地，不享有所有权，只拥有使用权。 土地使用权 土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。 土地使用权可以依法 转让。 开发商要进行房地产开发，首先必须取得土地使用权。其获取土地的方式主要有以下几 种： a) 土地使用权的出让。 土地使用权的出让是指国家以协议、 招标、 拍卖的方式将土地使 用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 b) 土地使用权的转让。 土地使用权的转让， 是指土地使用者通过出售、 交换、 赠与和继 承的方式将土地使用权再转移的行为。 c) 土地使用权的划拨。 土地使用权的划拨， 是指政府无偿将土地拨发给使用者使用， 一 般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，须经政府部门及土地管理部门 同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。 土地开发 土地开发，是将 “生地 ”开发成可供使用的土地（即熟地） 。 生地 是指空地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。 熟地 是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。 三通一平 是指在土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。 七通一平 给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。 土地使用年限 首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，也就是说，房屋一经购买并取得产 权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通 过出让方式取得的国有土地的使用权是由期限的。 不同开