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房地产法律培训之一 制作人：吕黄河 主要阶段 第一阶段：前期开发阶段 第二阶段：施工建造阶段 第三阶段：销售阶段 第四阶段：物业管理阶段 第一阶段：前期开发阶段 一、项目收购的法律风险 二、项目转让的法律风险 三、项目转让的变通方式 四、合作开发 一、项目收购的法律风险 项目现状的风险：环境、位置、质量； 合法性风险： 土地使用权是否取得 是否符合转让的条件（房屋建造进度达到投资额的25%，成片开发的形成用地条件，转让房屋的，持有房屋产权证书） 对方公司状况调查：担保、资质、履约能力等 二、项目转让的法律风险 项目转让的条件： 已获得立项开工条件 转让时间是在取得商品房预售证之前 达到法定转让条件 三、项目转让的变通方式 增资扩股 增资扩股适用于资金严重短缺的企业，引入合作伙伴。 股权融资： 阶段性股权融资必须在项目成熟的前提下进行；并且在合同中要有销售后按一定溢价回购的内容。 商品房包销： 委托方必须是开发商；受托方为有资质的房地产中介机构；合同内容要体现己方利益。 承包方式： 承包商的选择、承包合同的法律风险尤其是违约的风险。 四、合作开发 联营协议保底条款无效 联营协议需要备案 通过审批、备案方式保证提供资金一方的物权 设立项目公司进行合作开发，通过股权方式明确各方利益 第二阶段：施工建造阶段 另作专题培训 第三阶段：销售阶段 阶段性担保的风险 广告与事实不符的风险 售后包租