哈尔滨新湖别墅策划.pdfVIP

目录 前言 哈尔滨市宏观经济形式分析 2003 年哈市房地产市场概况 项目 SWOT分析 项目目标消费群的提纯 产品力、形象力的提纯 媒体选择原则 销售力提纯 前言 别墅，至上品质的尊贵府邸，它是辉煌贵族的注脚，它是皇家豪华的诠释。 别墅生活，艺术人生，只为巅峰成功人士量身订做的生活情趣，一种超越奢 华的生活方式 ,, 一、哈尔滨市宏观经济形式分析 市统计局最新发布的统计数据表明 ,1 至 4 月份 , 哈尔滨国民经济呈现稳 定快速增长态势 , 全市实现国内生产总值 321.6 亿元 , 同比增长 13.8%,增幅比 上年同期提高 2.7 个百分点 , 为 1997 年以来同期经济发展最好时期 . 据统计 , 今年前 4 个月 , 我市第一产业平稳发展 , 实现增加值 24 亿元 , 同 比增长 4.1%；第二产业增势强劲， 实现增加值 119.6 亿元， 同比增长 17.5%； 第三产业持续发展，实现增加值 178.1 亿元，同比 增长速度最快，同比增长 24.6%，交通运输邮电业、批发零售贸易餐饮业、 金融保险业、其他服务业分别增长 8.3%、13.2%、9%、13%。 二、 2003 年哈市房地产市场概况 （一）城市发展未来走向： 国务院在《关于哈市城市的总体规划的批复》中指出：到 2005 年，哈市 城市实际居住人口要控制在 306 万人以内； 到 2010 年，哈市城市居住人口要 控制在 326 万人以内。 如按 5 年内市区人口增加 20 万人计算， 一年城市增加 人口为 4 万人，按 2000 年底哈市人均居住面积 9.1 平方米， 建筑面积 14 平方米计算， 需为新增人口 建设住房 56 万平方米。 （二）商品房销售价格保持平稳： 2001 年，我国房地产住宅价格出现了小幅攀升。国家计委统计局计算， 房屋销售价格上涨了 1.2%，土地交易价格上涨 0.5%，持续走热的房地产市场 也把我市商品房每平方米价格拉升了将近 100 元。 步入 2002 年，商品房的购买主体将以个体购买为主， 二级市场日趋成熟 并进一步开放，旧房和转售房上市增多，加之目前全国商品房的空置面积约 9000 万平方米，商品房市场出现较为明显的买方 市场。但由于开发部门在宏观上限制开发量、防止过热开发以及决定房价的建 筑成本和土地转让费（包括税金）已无下降空间，因此，今后几年我市商品房 价将保持平稳或稳中有升。 （三）经济适用房前景看好中高档楼盘市场低靡： 今年我市计划经济适用房开发量为 260 多万平方米，约占全市开发总面 积的 50%，售价约为 1500 元/ 平方米—— 2000 元/ 平方米。 由于政府的大力扶持，经济适用房表现出很大的“经济性” 。如果经济适 用房质量、面积、户型与 中高档商品房相差无几，并位于同一地段，价格又相差悬殊，那么商品房在 竞争中将处于劣势，势必给商品房市场造成一定的冲击。 （四）高档楼盘供大于求销售进度缓慢： 从调查数据中显示，高档楼盘（特别是高层住宅）的销售率普遍在 40% 左右，随着个体消费占领房地产市场的主流， 价格对购房者来说成为首要考 虑的因素，福利分房末班车的开走也使高档楼盘失 去了大量客户。但高档楼盘的供应量却从未下降。据统计， 高档楼盘的建筑 规模、