住房抵押贷款.pptx

第4章 住房抵押贷款;本章主要内容;住房抵押贷款的订立;住房抵押贷款的审核 对抵押物价值的评估 关于房产价值的评估主体 房产的价值将同时影响购房者、银行和贷款保险方，因此，应由谁来委托房地产估价机构进行房地产估价是一个问题。 我国目前一般是由购房者来委托；而抵押贷款发展成熟的美国，主要是由贷款担保机构（联邦住房管理局和退伍军人管理局）来委托。 关于评估方法 依据建筑成本、市场成交数据和房屋租金等信息，通过重置成本法、市场比较法和收益还原法的估价结果进行加权平均而得出。一般以市场比较法得出的估价结果为主要参考。;对贷款申请人的信用评估 贷款申请人的尝债能力 贷款购房的月支出与月收入之比（小于28%）：注意月支出还包括可能的保险费和不动产税等相关支出 长期债务总支出与月收入之比（小于36%）：长期债务总支出还包括如购车贷款等 另外，注意借款人收入来源的稳定程度 贷款申请人的尝债意愿 信用纪录 还款动机：从两方面衡量，一是贷款成数（即贷款额与房价的比率）；二是购房动机（自住、投资）;住房抵押贷款的参与者;贷款承保者 住房抵押贷款涉及三个险种： 与贷款者人身相关的保险：被保险人在保险期限内因遭受意外伤害事故导致死亡或伤残，而丧失全部或部分还贷能力时 与抵押房产损失相关的保险 以上两个险种在上海市合并为“上海个人抵押住房综合保险” 另外，当贷款成数过高，贷款方可能因借款人违约遭受较大损失时，贷款方可能要求对借款人违约行为进行保险 目前，我国住房贷款保险的承保者主要是商业性的保险公司;住房抵押贷款中的违约行为;理性违约 指由于房地产价格下跌，借款人从自身利益出发，出于经济理性而采取的放弃还贷责任的违约行为。 理性违约的条件：当房地产的当前价值小于借款人未偿还的本金时，将发生理性违约 理性违约的影响因素： 房产价格下跌的幅度越大，越可能发生理性违约 贷款成数越高，越可能发生理性违约 贷款期限越长，越可能发生理性违约 贷款合同已经履行的时间越短，越可能发生理性违约;在这四个因素中，哪些是银行能控???的呢？ 如果房地产升值，理性违约条件就不可能成立。 对违约行为的经验分析 通过对历史数据的经验分析，归纳出特定贷款群体在抵押贷款中违约行为发生的规律。 从横向比较看，住房抵押贷款的违约率远低于其它贷款。(下图为美国的数据);注:下面的分析源于穆迪公司对美国加州在1970-1988年之间的约700万笔住房抵押贷款违约行为的研究。;;表：四大国有商业银行房地产贷款不良状况款;贷款成数与违约率 在不同的贷款成数区间内，违约率的变化对贷款成数的敏感程度不同。 贷款已履行时间与贷款损失程度 ;住房抵押贷款现金流分析;月付款中的本金Cn和利息In 本金：等于相邻两期贷款余额之差 利息：等于月付款减本金;月付款与贷款期限、贷款利率的关系 月付款与贷款期限 月付款随贷款期限的延长而降低，且最终无限接近于贷款总额与月利率的乘积 延长贷款期对于降低月付款的作用是递减的，因而通过延长贷款期限来减轻借款人还款压力的作用也是有限的。 月付款与贷款利率 月付款随贷款利率的提高而增加。 贷款总额相同，贷款期限不同的两笔抵押贷款，月付款额随利率上升而提高的速度比较接近 月付款相同，贷款期限不同的两笔抵押贷款，月付款额随利率上升而提高的速度不同，贷款期限长的月付款额随利率上升增加更快。;实际贷款利率 当贷款机构向借款人收取手续费或借款人因提前还款缴纳罚款时，抵押贷款的实际成本将高于合同利率 贷款手续费与实际贷款利率 贷款手续费一般以贷款总额的某个点数（a）来收取，如a = 2，借款人实际借的资金只有贷款总额的98%。 此时，实际贷款利率re为： P0 （1– a% ） = A（ P/A ， re /12，N） 金融机构使用贷款手续费的好处： 及时回收办理抵押贷款业务中的固定开支;增强调节贷款供求的灵活性 减少金融机构面临的风险：在固定利率贷款中，当市场利率下降时，收取贷款手续费将增加借款人提前还款、再融资的成本。 提前还款与实际贷款利率 提前还款的权利是借款人拥有的一项期权 目前，我国人民银行规定：提前还款要缴纳相当于提前偿还额1年的利息的罚款。 提前还款时的实际贷款利率：（设在第t期末偿还全部本金） ;住房抵押贷款的方式;在固定利率抵押贷款中，金融机构承担了全部的利率风险。 在美国，由于利率环境的变化，固定利率抵押贷款经历了流行（20世纪30-70年代）、不流行（70年代）、再流行（80年代中期开始）的过程。 提前还款风险 主要包含两个方面的内容： 不能及时对提前获得的本金选择合适的投资渠道而遭受损失 在市场利率下降时，本金的提前回收意味着损失了较为可观的利息收入 因此，提前还款行为的发生频率与市场利率呈反方向变动。;可变利率抵押贷款（ARM） 我国目前的可变