商品房买卖合同纠纷与《消费者权益保护法》之适用.docxVIP

商品房买卖合同纠纷与《消费者权益保护法》之适用 商品房买卖合同纠纷与《消费者权益爱护法》之适用姚国南京市中级人民法院 , 李光曼南昌大学法律系 , 陶群南昌市政工程开发总公司我国社会经济建立的宏大进步和福利分房制度的终结，挺直地促进了房地产市场的进展，但是，在房地产市场富强的背后，存在着一个全社会共同关注的问题，即开发商在商品房开发、建立和销售过程中大量存在违约、欺诈的现象，损害消费者合法权益的行为屡屡发生。因此，在购置房屋时如何维护自身的权益，成为消费者决策时首先应当考虑的问题。在我国目前有关房地产管理尚不标准、对购房者的爱护力度明显缺乏的状况下，有关法律的适用效果，就特殊的令人关注。尤其是有关消费者爱护的法律能否适用于商品房买卖合同，更是成为全社会关注的焦点。《消费者权益爱护法》第四十九条规定：“经营者供应商品或者效劳有欺诈行为的，应当根据消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购置商品的价款或者承受效劳的费用的一倍。〞对于该项法律能否适用于商品房买卖合同纠纷判决双倍赔偿，赞同说与反对说各执一词。笔者认为，在商品房买卖合同中适用《消法》是将我国商品房消费者的利益由一般民法爱护上升为消费者权益爱护的高度即予以特殊爱护，它既是消费者爱护进展的需要，也是我国房地产业安康进展的需要。1、房地产消费者权益是我国消费者权益的新热点，挺直关系到公民的根本生存权利，应当将其纳入消费者爱护法的范畴。历史的阅历说明，一个国家不同的经济进展时期以及与之相适应的法治兴旺程度，打算了其消费者爱护的主要目的和热点。我国目前正处于开头进入住房消费高速进展的时期，房地产消费者权益爱护是我国经济进展的客观要求。在现代民法理论中，当不动产的生存利益与财产利益发生冲突的时候，房地产消费者享有的不动产生存利益应当首先受到法律的爱护。这种优先爱护原那么与消费者爱护法的爱护原那么是完全全都的，无论从我国社会主义公有制的根本经济规律和法律爱护公司根本利益的要求动身，还是从消费者爱护运动目的本身所具有的进展性规律动身，都有必要将房地产消费者权益纳入消费者爱护法的爱护范畴。2、实行住房商品化改革后，房地产消费者的弱势地位更加明显。随着住房制度改革的深化，房地产消费关系的市场属性明朗化，以往政府通过公房管理对居民房地产利益的行政爱护趋于衰减，取而代之的是房地产经营者仰头阔步进入房地产市场。在现有社会条件下，一般居民作为房地产消费者难与这些强有力的经营者相抗衡，这种力气比照对消费者明显不利。对公民个人消费权益的优先爱护表达了现代民法社会本位的进展趋势，是现代商品经济高度进展引发对公民根本生存权利予以特别爱护的客观要求，法律维护公正的宗旨要求在爱护的取向上应对消费者有所倾斜。3、将《消法》适用于房地产消费，是房地产业安康进展的需要。我国房地产业目前的逆境是一级市场与二、三级市场脱节，即生产领域与消费流通领域脱节，表如今一方面是商品房大量建筑，另一方面是商品房销售不畅大量积压。这种形势使房地产业成为我国新的经济增长点的目的难以实现，国民经济持续快速进展的努力受阻，造成整个房地产业和消费市场疲软。造成这种问题的主要症结，除了国家对住宅建立的优待被房地产投机利益抵消外，另一个缘由是局部商品房质量低劣、售后效劳差、物业管理程度低等损害消费者权益的问题突出，打击了消费者对房地产消费的信念。因此，房地产消费者权益爱护不力的问题不解决，房地产市场就难以摆脱卖楼难的逆境，房地产业也就不能安康进展。《消法》适用于商品房买卖合同纠纷既是大势所趋势、人心所向，也是完善我国法制建立，推动国民经济和社会进展的需要，对此，应是没有疑义的。但目前在审讯理论中尚无一例按照《消法》第四十九条的终审讯决出现，其主要缘由有二个方面：1、认为《消法》第四十九条的适用范围不包括商品房买卖。如前所述，理论界对此问题的争辩目前尚无定论，最高法院也未作出相应的司法说明，使法院的审讯工作缺乏相应的依据。2、审讯理论中，对售房者的欺诈行为与违约行犯难以界定。由于商品房购房合同中，对房屋面积、质量甚至办证手续等方面均有商定，但售房者在所售房屋中违背了其中的一部份或全部商定，法院是根据欺诈还是根据违约处理较难界定，这样势必造成法院实行一种较便利的方式——合同违约方式处理。基于上述缘由，绝大局部法院在处理商品房买卖纠纷中，对售房者的行为均以违约行为对待，在适用法律时均适用《房地产管理法》和《合同法》。笔者认为，商品房买卖是一种合同关系，但消费者所诉请的是另一种法律关系即根据购房合同，因售房者的侵权给消费者造成的侵权损害赔偿关系。我国《合同法》第一百二十二条规定：“因当事人一方的违约行为，损害对方人身、财产关系的，受损害方有权选择按照本法要求其担当违约责任或者按照其他法律要求其担当侵权责任。〞据