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户型定位建议 户 型 定 位 建 议 ︵ 初 稿 ︶ 一、和睦花园周边小区现状（表1） 二、和睦花园周边小区分析及结论 三、和睦花园付款方式对比表 四、和睦花园户型面积建议初案 五、和睦花园主力客户群分析表 注：本报告是在和睦花园的地块环境调研及三种售楼付款方式的对 比分析基础上得出的建议，此建议最终仍需经市调的再次论证。 一．和睦花园周边小区状况表 二、和睦花园周边小区分析及结论 由上表可见： 1．周边小区大部分为94年以前的老区，住户60％以上为国营企业的职工，收入在杭城属于中下水平，考虑到城北老区的总体环境和这部分潜在客户的承受能力，和睦花园的户型定位大体上应以中、小户型为主，辅以大面积户型。小面积户型应以平层为主，大面积户型以错层为主。 1． 从该区块的现售商品房和睦南苑来看，户型跨度在61－83 m2 之间，全部为小户型，销售率目前为85％左右，但其付款方式单一，仅限一次性付款。若本案采用多样化付款方式，则可相应提升潜在客户对大中套型的价格承受能力，但考虑到本区块内的潜在客户群趋向中年化，他们对银行按揭方式的接受程度有所保留，因此定30％左右的小户型仍是必要的。 2． 本案位于城北工业区内，存在一部分收入水平较高的私营企业 主和城郊结合部的农民，他们因工作或生活原因首选城北作居住地，这部分人对户型面积要求高，对总价承受能力强，针对这部分消费群定20％左右的大户型较为妥当。 作为典型的老区平民圈层，他们追求的是经济实惠，紧凑的户 型结构、尽量少的公摊面积、经济合理的室内布局是最适合他们的。在本案的户型设计上，如何在有限的套型面积内使结构尽可能紧凑，布局尽可能合理，面积、空间的浪费尽可能减少。 三．一次性付款、商业贷款和公积金贷款的对比分析：（以均价3000元／m 2为准） 注：公积金贷款首付须3成，金额不得高于20万，且利息逐月递减，十年期贷款利息逐月递减3.19元/10万元，二十年期贷款利息逐月递减1.59元／10万元，三十年期贷款利息逐月递减1.06元/10万元。表中所列公积金贷款月供均为首月月供。 通过以上对比可见，五成二十年、三十年的商业贷款比较适合和睦花园的潜在消费群，第一，趋向中年化的工薪阶层一般有一定积累，但月供能力不强，这比较符合五成商业贷款的首付和月供金额；第二，货币分房政策已经出台，对于那部分符合政策的青年夫妇来说，15万左右的首付比较合适。另外，有住房公积金的还可采取公积金贷款，其比一般的商业贷款的月利率低0.83--0.975个千分点. 四．和睦花园户型面积建议初案表： 五．和睦花园主力客户群分析表： 下阶段工作简介 1、[市场调研报告] 在市场完整调研的基础上，将从杭州市商品住宅市场整体供求现状出发，对杭州市场尤其是和睦花园所处市场环境进行分析，透视杭城商品住宅之操作水准，评判杭城消费者目前之消费意识和行为方式，人而深入发掘本项目之可借鉴点。 包括 1）杭州市商品住宅市场整体现状调研 2）项目类比个盘分析 3）杭州市商品住宅消费行为分析 2、[市场定位分析报告] 在对本项目考察和进行市场调研分析的基础上，提炼本项目所具备的地产因子，并结合本项目所处之区块的商品住宅供给需求分析。 ·总体市场定位 ·主力客户群定位 ·产品定位 3、[市场价值分析报告] 在对本项目考察和进行市场调研定位的基础上，阐述商品住宅项目价值分析的方法――类比可实现价值分析法，并对项目价值提升和实现各要素进行量化对比和分析，综合评判本项目的可实现价值。 ·商品住宅项目价值分析的基本方法和概论 ·项目价值类比分析 4、[定价模拟] 在对本项目的价值判断基础上，根据类比可实现价值确定项目均价，并运用“差异性系数定价法”对项目不同朝向、楼层的单位进行价格模拟。 ·均价的确定 ·具体单位的定价模拟