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旅游景区经营权价值如何评估？（上篇） 旅游景区整体资产评估主要包括旅游景区固定资 产评估和旅游景区无形资产评估。旅游景区固定资产 评估是指景区投入的基础设施等资产的评估；旅游景 区的无形资产评估主要包括旅游景区经营权评估、收 费权评估、商标权、品牌、资源性无形资产（区位优 势、社会资源、历史文化内涵等）的评估。 将景区无形资产评估值合理量化的好处 利用无形资产吸引投资、增资扩股、或作价入 股 可利用无形资产质押贷款、工商注册、许可使 用、转让、租赁承包、清算拍卖等 提高品牌知名度，展示企业实力 企业与国际标准接轨，进而打入国际市场的需 要 保护知识产权的需要，为企业打假、侵权提供 索赔依据 通过无形资产评估，可以摸清家底，为经营者 提供管理信息 项目融资 旅游资源经营权价格的形成因素 旅游资源的资源属性和管理级别按照资源属 性，可以把旅游资源分为自然景观（地文景观、水域风 光、气候天象、生物景观）和人文景观（文物古迹、民 俗风情、城乡风貌、现代设施、宗教文化、文学艺 术、饮食购物）两大类型。自然景观和人文景观既有明 显区别，又有一定的联系：自然景观旅游资源一般要 经过人工的开发，或多或少带有人文因素；人文景观 旅游资源往往要以自然景观为基础，并与其特色相协 调。按照管理级别，我国旅游资源可分为世界级、国 家级、省级和市（县）级四种类型。世界级的旅游资源 主要包括：被联合国教科文组织列入《世界遗产名 录》的名胜古迹和列入“人与生物圈”保护区网络的自 然保护区；国家级的旅游资源主要包括：国务院公布 的国家重点风景名胜区、国家历史文化名城和国家重 点文物保护单位，林业部批准的国家自然保护区、国 家森林公园，国土资源部批准的国家地质公园等等。 省级旅游资源主要包括省级风景名胜区、省级历史文 化名城（镇）、省级文物保护单位、省级自然保护区、 省级森林公园等；市（县）级旅游资源主要指市（县）级风 景名胜区、文物保护单位等。旅游资源的类型和管理 级别，比较准确地反映了各种资源的稀缺程度和品位 的高低，是其价格形成的价值基础，是价格确定的主 要因素。 旅游资源的开发条件旅游资源的空间范围、地 理位置、交通条件等客观条件，以及国家政策导向、 旅游发展状况等动态条件，直接决定了开发的前期投 入和投资回报效果，是确定旅游资源价格的重要因 素。 旅游资源经营权的市场需求由于旅游资源的开 发、使用和收益是一个投资大、周期长的过程，投资 者对旅游资源经营权的市场需求，直接决定其交易价 格。 旅游景区的现有收入对于已有一定开发程度的 旅游景区，旅游景区的现有收入是确定其经营权的价 格的重要因素。现有收入的确定应从总收入中扣除计 算周期内的实际经营成本。 旅游资源经营权年限任何旅游资源经营权总是 与一定经营时期相联系的，经营时间的长短主要由现 有法律法规来确定的，同时也与资源开发建设的投资 规划有关，一般为30-50年不等。综合上述因素，旅 游资源经营权价格形成可由下列公式一、公式二表 示： 公式一：P=I(l+i%)t 公式二：P=1 / 3A(a+p+y)t其中：P代表旅游资 源经营权价格。公式一只适用于旅游景区经营权价格 确定； 公式二适用于所有旅游资源经营权价格确定。 I代表旅游资源经营权价格确定当年，旅游景区 的现有收入(income) o i%代表旅游景区自开发以来，旅游景区现有收入 的年平均增长率。 t代表旅游资源经营权年限(单位：年)。 A代表旅游资源年评估价格(assessedprice),主要 由旅游资源的类型和级别确定。 a代表旅游资源开发条件系数，其大小在0和1 之间。 。代表旅游资源经营权市场需求系数，其大小在 。和1之间。 7代表其他影响因素系数，其大小在。和1之 间。 当前旅游资源经营权价格确定的特点 1.分散的政府制定价格 在市场经济条件下，政府定价只限于少数具有资 源稀缺性、自然垄断性、公益性、公用性的关系国计 民生的重要商品。政府定价的依据仍是商品的价值， 实行政府定价的目的是为了稳定价格总水平，为国民 经济计划服务。而在旅游资源经营权政府定价中，行 为主体主要是分散的地方政府，定价的依据是与现有 资源的低水平开发或破坏性开发的比较收益，定价的 目的是为了加快本地区旅游业发展的需要。 用旅游资源经营权价格形成公式分析，现有旅游 景区政府制定价格（用公式一分析），往往注重旅游景 区的现有收入（1项）和经营年限（t项），容易忽视旅游 景区现有收入的年平均增长率（i%项）。例如，十堰市 以武当山1年的旅游总收入作价，按照50年至70年 的经营年限，确定出武当山的经营权的最低出让价格 为4亿元；而现有旅游资源政府制定价格（用公式二分 析），表现为未能准确地进行旅游资源评估价格（A 项），在现有低效率经营的巨大财政压力和一哄而上急