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合同法实务培训课件 合同法实务培训课件合同法实务培训课件合同—企业经营风险躲避的钥匙内容——与合同有关的十个主要问题前合同工作合同签订前的一些必要调查合同主要条款合同的主体合同标的合同的成立与效力定金、订金、预付款的区分定金与违约金的适用交付与交接租赁合同的影响相关法律文件的准时索要纠纷解决方式领升投资前合同工作一、合同签订前的一些必要调查1、合同主体的调查〔全部类型的合同〕：单位——营业执照及年审状况；相应的资格〔房地产、工程施工合同等〕，法定代表人身份证明重要合同的资信调查——注册资本不等于履行力量和履约信誉代理与代表受权个人——身份证明、代理人受权，婚姻情况2、房屋产权情况调查〔房屋购置合同〕产权归属；有无共有人——共有状态有无权利瑕疵—权利是否受到任何限制，抵押、租赁；1.领升投资口头与书面合同口头与书面合同效力——合同法施行前后法定例外——抵押合同〔物权法〕、融资租赁合同、建立工程合同、技术转让合同〔合同法〕、房屋买卖合同〔房地产管理法〕等商定例外合同存在和合同证明的区分CISG——中国86年核准书的保存及现实问题租赁合同中的口头协议与书面合同——原那么与限制领升投资合同主要条款辨析二、合同的主体——合同相对性1、合法：单位是否合法成立〔是否存在〕，代表和受权2、适格：1)共有：按份共有与共同共有按份共有：每个共有人单独的权益，是独立的合同主体，可以处分自己拥有的局部受权代理〔被代理人是合同主体〕——例：兄弟俩共同投资购置房产，商定按份共同共有：每个人不是独立的权利主体，全体共有人是合同的主体，受权代表人〔同为合同主体〕——例，夫妻共有 2〕行为力量：法人行为力量的弱化；自然人相应的行为力量3、好心获得：物权法在我国首次确立不动产好心获得制度；好心第三人，但前提严格；例——无权处分〔4:6的按份共有，缺乏2/3)须经司法程序断定——不确定性很大领升投资三、合同标的1、合同标的详细、具体、明确房屋的具体状况特定物与非特定物2、产权归属与权利瑕疵产权归属：抵押：转让受限——利益平衡与制度选择《物权法》第191条其次款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。如何理解“不得〞---- 混合标准的抵押登记效力——大陆法系的承继与改造登记生效主义：登记对抗主义：租赁：其他权利限制：领升投资合同主要条款辨析合同主要条款辨析四、合同的成立与效力成立：承诺生效之时——简洁理解：双方签字盖章生效：原那么成立之时生效；例外：商定、法定〔中外合资企业合同〕法律后果不同：违约责任的担当与否缔约过失责任：——信任利益——法律不够明确，尚有争议，通说：挺直损失合同无效及其法律后果：——例，欺诈且损害国家利益，恶意串通——复原原状领升投资合同主要条款辨析五、定金、订金、预付款的区分1、定金：履约担保，按法律规定处理：假如双方依合同履约，那么返还定金；假如一方不履约，或不再返还或双倍返还，2、预付款：付款的方式，商业信誉；与履约担保和合同是否成立无关；财会制度3、订金：不具有定金的法律效力，一般可视作预付款，可以在合同成立之前发生，合同成立或履行后或返还或抵充价款。不履行相应义务时，按协议商定处理。领升投资合同主要条款辨析六、定金与违约金的适用1、法律作用不同：合同履行的担保、合同未履行的补偿〔非惩处〕2、适用不同：择一而适用选择后不得变更3、适用限制：280%〔法律的规定〕；30%〔司法说明的规定〕领升投资合同主要条款辨析七、交付与交接1、交付：法律概念，具有相应的法律效力；交接：程序问题。2、交付的法律意义：动产——全部权转移〔全部权保存除外——好心第三人例外)；动产买卖合同：交付地与履行地不动产——风险转移——占有：挺直占有和间接占有占有改定、简易交付与指示交付3、交接：相关费用的结算，文件交接领升投资合同主要条款辨析八、租赁合同的影响：1、特别债权与物权效力的平衡2、买卖不破租赁4、优先购置权的存在提早通知同等条件5、优先购置权的法律后果合同无效？趋势——弱化，爱护好心第三人恶意串通例外领升投资合同主要条款辨析九、相关法律文件：准时索要1、身份证件、婚姻情况证明或声明2、产权证明文件3、抵押文件4、租赁合同及优先购置权放弃声明5、各种收据、交接文件等1〕收款收据：财务作账凭证+法律上的证据〔合同履行证据〕--特殊是多个合同存在2〕收款人与合同主体的全都性，财务制度+法律意义——主体全都，合同相对。3〕准