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房地产企业异地开发模式研究 房地产企业异地开发模式研究 1. 房地产开发商的异地开发模式与土地储备策略 2. 房地产开发商的异地开发需要考虑的因素 3. 如何分析城市区域与区域房地产市场 4. 各区域房地产市场的特征分析 5. 各区域房地产市场的消费特征分析 房地产企业异地开发模式研究 121文件和土地招标拍卖政策的出台给我国房地产企业的发展戴上了双重紧箍咒。一方面，以121文件为核心的房地产行业信贷紧缩政策的出台大大压缩了目前我国房地产企业的资金空间，使房地产企业突然面临资金紧张的格局；另一方面，以国务院21号令和11号令为核心的土地收购储备制度和招标拍卖制度的实行，使政府开始垄断土地一级市场，土地进一步成为稀缺资源。信贷政策和土地政策的双重紧逼使房地产企业的发展走上了又一个十字路口，生存还是毁灭，收缩还是扩张，都成为当前房地产企业面临的迫切问题。 一、我国房地产企业的两次异地开发浪潮及当前格局 历史的来看，我国房地产企业曾经有过两次全面异地扩张的浪潮。 第一次是在90年代初期的非理性扩张。随着土地出让制度的实行以及对各种资金进入房地产行业的限制性条件的放开，我国的房地产企业迎来了第一轮发展的高潮，在暴利的推动下，大量房地产企业进入异地发展，大量圈地，特别是以海南为代表的房地产市场，地价狂升，房价暴涨，随后便导致了我国房地产泡沫的破灭以及持续数年的房地产市场萧条。 第二次则是从90年代末期开始持续至今的理性扩张。随着我国总体经济形 势的好转和福利分房制度的取消，房地产企业迎来了新一轮的发展高潮。在这一发展过程中，以万科为代表的房地产企业在原有存量土地的基础上进行了全新的开发模式调整和品牌整合，并继而向全国各大中城市渗透，进行全国战略布局。目前万科业务已经扩展到北京、上海、深圳、武汉、成都等18个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略，取得了很好的发展效果。 从目前来看，我国房地产企业异地扩张格局表现为以下几个特点： 1. 犬牙交错，南北纵横。 大量房地产企业向异地拓展，形成了南北纵横，犬牙交错的格局。首先是大量南方房地产企业北上，以深圳万科、阳光一百、金地、世纪金源为代表的大型房地产企业借助在南方丰富的开发经验和雄厚的资金基础进入北京、天津、沈阳等北方城市，进行全国布局；接着便是北方房地产企业的迅速崛起和返攻南方，以天津顺驰为代表的房地产企业近些年来发展迅猛，在南方城市大力扩张，圈地造房。 2. 一线竞争，二线拓展。 考虑到一线城市所具备的强大的购买能力、完善的房地产市场基础以及良好的区域覆盖能力，国内大部分房地产企业纷纷将一线城市作为自身区域布局的重点。然而这也导致了目前一线房地产市场异常激烈的竞争格局。从全国战略出发，继万科、阳光一百、碧桂园等企业之后，诸多房地产企业开始考虑向发展条件较好的二三线城市进军，新一轮的市场竞争即将展开。 二、当前房地产企业异地开发的机遇及面临的问题 新一轮房地产调控政策的出台，在使房地产企业的发展面临较为严峻的格局的同时，也为具备一定运作实力和资金实力的房地产企业进入异地市场，进行全国布局提供了条件。 首先，房地产信贷政策的收紧使房地产行业出现重新洗牌的格局，为外地房地产企业进入异地开发提供了机遇。房地产信贷政策的出台，使大量中小房地产企业面临资金链紧缩甚至断裂的尴尬局面，而原有的通过关系获得土地、通过银行资金进行项目运作的“空手套白狼”的大量企业也很难进行维持，大量的房地产企业会通过出让项目或土地的方式来回收资金，这为其他房地产企业介入提供了极好的机会。 其次，土地招标拍卖制度的完全施行给房地产企业提供了一个平等竞争的平台。虽然现在还存在一定的运作缺陷，但长远来看，通过靠关系拿“一手地”的开发商还是会逐渐淡出市场，有实力、有竞争力的企业能够更加合理地获取土地，得到更好的发展。这也使外地开发商有了平等进入目标城市市场的机会，为 跨地域经营提供了契机。 与此同时，也必须看到，当前房地产行业还是处于洗牌的初期阶段，水平参差不齐，企业良莠混杂，即便是初具规模和实力的企业在异地开发时也存在各种各样的问题。主要表现在： （一）只看现状，不看前景。 房地产企业在选择异地进入目标时眼光短浅，亦步亦趋，即只看当前目标区域房地产发展状况，而不考虑企业自身竞争实力和区域未来发展前景，往往进入之后才意识到区域市场结构已被破坏，而不得以去面对激烈竞争或混乱竞争的格局。 （二）贪图便宜，混乱布局。 房地产企业在异地开发上缺